10月产业地产报告：频推产业用地 物流加速整合

　　深圳产业用地腾挪

　　10月23日，深圳宝安区工信局发布《深圳“互联网+”未来科技城选址地块重点产业项目遴选方案》，确认腾讯为意向用地单位。这意味着11月29日出让的深圳宝安大铲湾港区A002-0076宗地不出意外将落入腾讯手中，建成200万平方米的“新鹅厂”。

　　资料显示，A002-0076宗地用地规模80.9万平方米，总建筑面积200万平方米，用地功能是新型产业用地(M0)+公共管理与服务设施用地(GIC)，以“带产业项目”方式挂牌出让，期限是30年。项目将建设“六基地一平台”。值得注意的是，这个地块是由“海域土地许可”性质用地变更成“产业用地”的。

　　事实上，近段时间深圳改变土地使用性质为“产业用地”、新增产业用地供应的案例不在少数。

　　据相关数据统计，截至2018年12月31日，深圳市已列入计划的工改工项目共计165个，拆除规模共计862.8公顷。在不久前的8月2日，深圳首个平方公里级“工改工”项目——宝安区新桥东城市更新项目拆除启动，项目片区总面积231.84万平方米，预计总投资585.8亿元。项目建成后，将释放数百万平方米量级的产业空间。

　　而在政策方面的举措，10月1日，深圳正式实行《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)》，提出加大产业用房供应，到2020年，深圳市新增建设筹集创新型产业用房建筑面积不少于800万平方米。

　　上述种种迹象体现出了深圳政府腾出产业空间、发展产业的决心，这种决心并非空穴来风，而是深圳先行示范区定位下的必然要求，同时也是深圳针对产业用地供求结构失衡，租金较高以及产业流失的一种应对措施。

来源：观点指数整理

　　过去一段时间，由于面积小、租金高等因素，深圳写字楼空置率一直处于居高状态，其中也包括了产业园区中的写字楼项目。根据第一太平戴维斯发布的数据显示，今年三季度，深圳甲级写字楼空置率环比上升4.3个百分点至22.4%，部分片区空置率超50%。

　　此外，深圳周边区域产业用地增加而形成的替代效应也带来不利影响。例如东莞2019年初步安排338个的重大建设项目中，“产业工程”占比近七成，其中松山湖产业用房供应量超90万平方米。这在一定程度上分流了深圳的招商资源，如去年7月华为将研发等部门从深圳搬迁至东莞松山湖就是一个佐证的案例。

　　为此，深圳需要增加产业用地的有效供给，调节产业用房租金，为优质的实体制造业回流筑巢引凤。7月9日，深圳前海管理局提出的“回归企业办公用房租金补贴”就是促进产业回流的重要方案。

　　ESR“二进宫”

　　最近，亚太地区最大物流地产平台的ESR在香港成功上市成为市场关注焦点，ESR本次IPO最终发售价格为16.8港元，认购倍数3.22倍，募资总额超过126亿港元，是2019年香港第二大规模的IPO，仅次于10月份香港IPO筹资57.5亿元的全球啤酒业老大百威亚太。