10月产业地产报告：频推产业用地 物流加速整合

　　值得注意的是，此次是ESR的第二次IPO计划，早在今年3月初，ESR就向港交所提交了上市申请，但6月中旬，ESR以“因鉴于目前市况”的理由延后了“IPO”计划。

　　招股书显示，ESR主要发展亚太区一线及1.5线城市的物流地产，账面估值约为29亿美元，资产管理规模约为202亿美元，管理建筑面积合共超过1530万平方米，物流资产主要位于中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度等国家。

　　财务数据方面，ESR的收益由2016年的9670万美元增加58.5%至2017年的1.53亿美元，并进一步增加65.8%至2018年的2.54亿美元。截至2019年6月30日止六个月，ESR的收益为1.55亿美元。

　　ESR表示，公司收益录得显著增长是由于基金资产管理规模强劲增长，导致管理费收入增加所致。

数据来源：ESR招股书 观点指数整理

　　ESR的收益可分为租金收入、管理费收入、建设收入和太阳能收入。其中入账的建设收入和太阳能收入是指澳大利亚物业开发公司CIP和日本若干设施的太阳能电池板产生的收入，占比较小;租金收入和管理费收入占比较大，2018年两者收入占比分别为29.2%、53.4%。

　　ESR收益结构最大的特点是，作为一家物流企业，管理收入费却占据了营收的半壁江山。翻看招股书，ESR管理收入费包括基本管理费(基金规模1-2%)、资产管理费(基金规模的1%或物业资产总额的0.5%)、开发费(开发成本4-5%)、租赁费收入(通过物业交易获取，1-2.5个月的租金)、收购费(土地成本的1-1.75%，物业的0.75-1.75%)及超额收益(净利润的10%-32.5%);租金收入即是指物业租赁获得的租金收入。

　　而目前ESR的资产结构是：直接拥有的投资组合资产共75个物业，已竣工面积157.8万平方米;管理基金及投资公司所持的投资组合资产共213个物业，已竣工面积693.9万平方米。凭借着基金的大规模和多环节收费，管理收入费超过微薄的租金收入也在情理之中。

数据来源：普洛斯年报 观点指数整理

　　其实，ESR依赖基金管理的运营模式跟普洛斯异常相似，都是通过设立、募集基金，收购资产包，置入所设立的基金，然后打包IPO或者出售以回笼资金，再进行新一轮投资。不过ESR对基金管理收入的依赖度比普洛斯更高。