10月产业地产报告：频推产业用地 物流加速整合

　　深圳产业用地腾挪

　　10月23日，深圳宝安区工信局发布《深圳“互联网+”未来科技城选址地块重点产业项目遴选方案》，确认腾讯为意向用地单位。这意味着11月29日出让的深圳宝安大铲湾港区A002-0076宗地不出意外将落入腾讯手中，建成200万平方米的“新鹅厂”。

　　资料显示，A002-0076宗地用地规模80.9万平方米，总建筑面积200万平方米，用地功能是新型产业用地(M0)+公共管理与服务设施用地(GIC)，以“带产业项目”方式挂牌出让，期限是30年。项目将建设“六基地一平台”。值得注意的是，这个地块是由“海域土地许可”性质用地变更成“产业用地”的。

　　事实上，近段时间深圳改变土地使用性质为“产业用地”、新增产业用地供应的案例不在少数。

　　据相关数据统计，截至2018年12月31日，深圳市已列入计划的工改工项目共计165个，拆除规模共计862.8公顷。在不久前的8月2日，深圳首个平方公里级“工改工”项目——宝安区新桥东城市更新项目拆除启动，项目片区总面积231.84万平方米，预计总投资585.8亿元。项目建成后，将释放数百万平方米量级的产业空间。

　　而在政策方面的举措，10月1日，深圳正式实行《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)》，提出加大产业用房供应，到2020年，深圳市新增建设筹集创新型产业用房建筑面积不少于800万平方米。

　　上述种种迹象体现出了深圳政府腾出产业空间、发展产业的决心，这种决心并非空穴来风，而是深圳先行示范区定位下的必然要求，同时也是深圳针对产业用地供求结构失衡，租金较高以及产业流失的一种应对措施。

来源：观点指数整理

　　过去一段时间，由于面积小、租金高等因素，深圳写字楼空置率一直处于居高状态，其中也包括了产业园区中的写字楼项目。根据第一太平戴维斯发布的数据显示，今年三季度，深圳甲级写字楼空置率环比上升4.3个百分点至22.4%，部分片区空置率超50%。

　　此外，深圳周边区域产业用地增加而形成的替代效应也带来不利影响。例如东莞2019年初步安排338个的重大建设项目中，“产业工程”占比近七成，其中松山湖产业用房供应量超90万平方米。这在一定程度上分流了深圳的招商资源，如去年7月华为将研发等部门从深圳搬迁至东莞松山湖就是一个佐证的案例。

　　为此，深圳需要增加产业用地的有效供给，调节产业用房租金，为优质的实体制造业回流筑巢引凤。7月9日，深圳前海管理局提出的“回归企业办公用房租金补贴”就是促进产业回流的重要方案。

　　ESR“二进宫”

　　最近，亚太地区最大物流地产平台的ESR在香港成功上市成为市场关注焦点，ESR本次IPO最终发售价格为16.8港元，认购倍数3.22倍，募资总额超过126亿港元，是2019年香港第二大规模的IPO，仅次于10月份香港IPO筹资57.5亿元的全球啤酒业老大百威亚太。

　　值得注意的是，此次是ESR的第二次IPO计划，早在今年3月初，ESR就向港交所提交了上市申请，但6月中旬，ESR以“因鉴于目前市况”的理由延后了“IPO”计划。

　　招股书显示，ESR主要发展亚太区一线及1.5线城市的物流地产，账面估值约为29亿美元，资产管理规模约为202亿美元，管理建筑面积合共超过1530万平方米，物流资产主要位于中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度等国家。

　　财务数据方面，ESR的收益由2016年的9670万美元增加58.5%至2017年的1.53亿美元，并进一步增加65.8%至2018年的2.54亿美元。截至2019年6月30日止六个月，ESR的收益为1.55亿美元。

　　ESR表示，公司收益录得显著增长是由于基金资产管理规模强劲增长，导致管理费收入增加所致。

数据来源：ESR招股书 观点指数整理

　　ESR的收益可分为租金收入、管理费收入、建设收入和太阳能收入。其中入账的建设收入和太阳能收入是指澳大利亚物业开发公司CIP和日本若干设施的太阳能电池板产生的收入，占比较小;租金收入和管理费收入占比较大，2018年两者收入占比分别为29.2%、53.4%。

　　ESR收益结构最大的特点是，作为一家物流企业，管理收入费却占据了营收的半壁江山。翻看招股书，ESR管理收入费包括基本管理费(基金规模1-2%)、资产管理费(基金规模的1%或物业资产总额的0.5%)、开发费(开发成本4-5%)、租赁费收入(通过物业交易获取，1-2.5个月的租金)、收购费(土地成本的1-1.75%，物业的0.75-1.75%)及超额收益(净利润的10%-32.5%);租金收入即是指物业租赁获得的租金收入。

　　而目前ESR的资产结构是：直接拥有的投资组合资产共75个物业，已竣工面积157.8万平方米;管理基金及投资公司所持的投资组合资产共213个物业，已竣工面积693.9万平方米。凭借着基金的大规模和多环节收费，管理收入费超过微薄的租金收入也在情理之中。

数据来源：普洛斯年报 观点指数整理

　　其实，ESR依赖基金管理的运营模式跟普洛斯异常相似，都是通过设立、募集基金，收购资产包，置入所设立的基金，然后打包IPO或者出售以回笼资金，再进行新一轮投资。不过ESR对基金管理收入的依赖度比普洛斯更高。

数据来源：ESR招股书 观点指数整理

　　依靠运营基金投资管理的这种轻资产、少投入运作方式，ESR仅以595名员工就赚取息税前利润近10亿人民币。在首日挂牌后，ESR凭借着高毛利率等良好的经营数据受到市场资本追捧，开市价为17.6港元，超出招股价4.76%，目前市盈率近43倍。但其“重基金+地产”运营模式的稳健性还留待日后市场考究。

　　物流地产加速整合

　　自2015年开始，中国物流市场就已经涌现出了一些“新生代”，比如万科旗下的万纬物流，物流行业格局逐渐发生改变。据相关研究机构显示，截至2019年第一季度，普洛斯物流依旧是行业的龙头老大，市场份额为33%，但相比2015年占比高达55%来说已经有所下降;而在2015年刚成立的万纬物流后来居上，市占比为6.1%，暂位列第二位;ESR以6.0%的市占比暂时位列第三。但在ESR上市，插上资本的翅膀之后，物流行业的市场情势必然发生改变。

　　除了市场激烈角逐之外，现阶段部分物流企业面临业务渠道和应用场景缺少，运营商面临人力和仓储成本上升的压力等问题，整个物流行业迫切需要整合资源，做到协同高效率发展。

　　目前，市场上资源整合的手段包括成立资管平台进行投资或是收并购等。

　　10月8日，万科拟与天津荣泰成长、比亚迪汽车工业有限公司共同投资“横琴和谐鼎泰股权投资企业(有限合伙)”，募集规模为11.01亿元，投资目标及范围为主要投资于科技、物流等领域的优秀子基金。

　　比亚迪是万科的长期合作伙伴，2016年，两者曾签署战略协议，在国内各城市的轨道交通发、工业园区开发以及海外业务开发中开展合作。此次万科再次寻求“老伙伴”成立“母基金”，通过获得、持有及处置投资物流等项目，获取长期投资回报。

　　万科之外，通过成立基金或者资管平台进行物流资产投资的房企并不少见，比如远洋。远洋通过旗下设立的资管平台远洋资本对物流资产进行PE投资。2016年及2017年，远洋资本分别对中国物流资产、郑明现代物流以及九曳供应链等物流企业进行投资，完善物流尤其是冷链方面的规模布局。

　　值得注意的是，10月27日，物流地产行业发生了一起大宗交易并购事件。安博和竞争对手Liberty Property Trust发布声明，安博将以换股方式收购Liberty及其债务，此项交易规模约126亿美元。

　　Liberty Property Trust是一家大型工业地产商，在美国和英国拥有和管理1.09亿平方英尺(约1013万平方米)的工业地产和办公楼。安博表示，此次收购将扩业务网络和客户群，形成资产组合间的战略协调，使我们得以收获短期成本和长期收益之间的协同。

来源：观点指数整理

　　事实上，物流地产行业的大宗交易时有发生，有的是将置入物流资产的基金全部出售，获取资产增资收益，进行下一轮物流资产开发投资;或者是为了扩大规模，形成协同性发展和获得规模经济效益，而去收并购行业内的大型企业。两种背景下的交易都是为了做大规模，争抢物流行业的份额和利润。