10月产业地产报告：频推产业用地 物流加速整合

数据来源：ESR招股书 观点指数整理

　　依靠运营基金投资管理的这种轻资产、少投入运作方式，ESR仅以595名员工就赚取息税前利润近10亿人民币。在首日挂牌后，ESR凭借着高毛利率等良好的经营数据受到市场资本追捧，开市价为17.6港元，超出招股价4.76%，目前市盈率近43倍。但其“重基金+地产”运营模式的稳健性还留待日后市场考究。

　　物流地产加速整合

　　自2015年开始，中国物流市场就已经涌现出了一些“新生代”，比如万科旗下的万纬物流，物流行业格局逐渐发生改变。据相关研究机构显示，截至2019年第一季度，普洛斯物流依旧是行业的龙头老大，市场份额为33%，但相比2015年占比高达55%来说已经有所下降;而在2015年刚成立的万纬物流后来居上，市占比为6.1%，暂位列第二位;ESR以6.0%的市占比暂时位列第三。但在ESR上市，插上资本的翅膀之后，物流行业的市场情势必然发生改变。

　　除了市场激烈角逐之外，现阶段部分物流企业面临业务渠道和应用场景缺少，运营商面临人力和仓储成本上升的压力等问题，整个物流行业迫切需要整合资源，做到协同高效率发展。

　　目前，市场上资源整合的手段包括成立资管平台进行投资或是收并购等。

　　10月8日，万科拟与天津荣泰成长、比亚迪汽车工业有限公司共同投资“横琴和谐鼎泰股权投资企业(有限合伙)”，募集规模为11.01亿元，投资目标及范围为主要投资于科技、物流等领域的优秀子基金。

　　比亚迪是万科的长期合作伙伴，2016年，两者曾签署战略协议，在国内各城市的轨道交通发、工业园区开发以及海外业务开发中开展合作。此次万科再次寻求“老伙伴”成立“母基金”，通过获得、持有及处置投资物流等项目，获取长期投资回报。

　　万科之外，通过成立基金或者资管平台进行物流资产投资的房企并不少见，比如远洋。远洋通过旗下设立的资管平台远洋资本对物流资产进行PE投资。2016年及2017年，远洋资本分别对中国物流资产、郑明现代物流以及九曳供应链等物流企业进行投资，完善物流尤其是冷链方面的规模布局。

　　值得注意的是，10月27日，物流地产行业发生了一起大宗交易并购事件。安博和竞争对手Liberty Property Trust发布声明，安博将以换股方式收购Liberty及其债务，此项交易规模约126亿美元。

　　Liberty Property Trust是一家大型工业地产商，在美国和英国拥有和管理1.09亿平方英尺(约1013万平方米)的工业地产和办公楼。安博表示，此次收购将扩业务网络和客户群，形成资产组合间的战略协调，使我们得以收获短期成本和长期收益之间的协同。

来源：观点指数整理

　　事实上，物流地产行业的大宗交易时有发生，有的是将置入物流资产的基金全部出售，获取资产增资收益，进行下一轮物流资产开发投资;或者是为了扩大规模，形成协同性发展和获得规模经济效益，而去收并购行业内的大型企业。两种背景下的交易都是为了做大规模，争抢物流行业的份额和利润。