土地市场调控成果须继续巩固 杜绝开发商“囤地”乱象

土地市场在前期涨幅明显的情况下，如今有所降温、理性恢复，说明房地产调控产生了积极效果，这是应该鼓励支持的。土地收入关系地方政府财政收入，如果地方政府有稳定房地产市场决心，就必须另开财源，减少对土地收入的依赖。同时，土地市场趋稳也反映出开发商更加理性

　　最近一段时间，我国土地市场有几个明显变化：一是包括一线城市在内的很多地方土地供应量增加，比如北京最近宣布，近期将有66宗住宅用地入市；二是土地流拍增多，前8个月全国近700宗土地流拍；三是土地成交溢价率低，多座一线城市土地接近底价成交，土地成交溢价率接近39个月新低。

　　对于这些变化，各种议论颇多，其中一个颇有“市场”的观点是，当前土地市场已经明显降温，这么多的土地供应让市场难以消纳，调控已经使开发商难以为继，终将伤害消费者利益，有必要考虑适当降低调控力度。

　　对于这样的观点，必须旗帜鲜明地澄清，土地市场稳定本来就是房地产调控的应有之义。土地市场在前期涨幅明显的情况下，如今有所降温、理性恢复，说明房地产调控产生了积极效果，这是应该鼓励支持的方向。

　　供需平衡是经济学最基本的原理之一，以前房地产调控常在需求端做文章，通过限购、限贷来降低需求，但如果供应不足，供需便难以平衡。因此，此番房地产调控从供需两侧同时入手，在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位的同时，要求各地酌情增加土地供应，供需两侧同时发力，从实际效果看，确实起到了稳定市场的作用。

　　其次，在市场环境下，价格因供需而变，土地供应若不足，势必推高地价进而影响房价。以人们常用的面包和面粉为例，只要需求强劲，面粉降价不一定会影响面包价格，但面粉涨价，一定会推高面包价格。回顾一下前几年，地王频出之际几乎都是房价一路高歌之时，两者互相影响，导致房价地价轮番上涨。

　　而且，土地收入关系地方政府财政收入，如果地方政府有稳定房地产市场决心，就必须另开财源，减少对土地收入的依赖。否则，一方面试图稳定房价，另一方面又渴望土地市场日进斗金，房地产调控的“经”就很有可能念歪。从这个角度来说，土地收入增速放缓，对于地方政府财政结构改善未尝不是一件好事。

　　此外，土地市场趋稳也反映出开发商更加理性。过去十几年，房地产市场造就了很多暴富故事。在那种市场氛围下，不少开发商在土地市场举牌时势在必得，以为拿到就赚到。但这种情况必定不可持续。前不久召开的中央政治局会议指出，坚决遏制房价上涨，并要求下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序。同时，不少地方的房地产调控政策着眼于土地环节，推出了在土地拍卖阶段“限房价、限地价、竞配套”等调控政策。加之，当前在去杠杆的形势下，房地产商融资难度加大，难以大量举债竞拍土地。这些因素都使得开发商拿地更为理性。

　　党的十九大报告要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这些要求是我们制定和执行各项政策的出发点和着眼点。不忘这个初心，增加分辨思考的能力，当我们面对纷繁复杂的现实环境时，就不容易被各种现象和观点迷惑，更好地为人民群众谋福利。

相关新闻

　　我国房地产市场供需不平衡主要是结构性供需失衡，开发商囤地是导致失衡的重要原因之一。当前，我国正在积极推进相关领域去杠杆工作，不少房企出于成本上的考虑，开始逐步释放土地储备，消化手里的囤地，这一方面有利于降低公司杠杆水平，另一方面也使得一些开发商转向消化手里的土地，因而近期拿地的热情不是很高

　　日前，60家房企公布企业半年报，除了不断增长的销售额及销售面积，房企手中储备的土地数量也让人们颇为惊讶。根据有关统计，截至2017年底，60家上市房企总土地储备规模为226145万平方米，其中排名前十位的房企占到了总储量的60%，排名第一位的房企土地储备规模达3亿平方米。

　　随着城市化进程不断加快，前些年，土地收益在地方财政中的地位与日俱增。而且，伴随着大量基础设施建设的推进，城市建设用地价格不断飙升。因此，一些开发商长期乐于囤地，仅被囤积土地当期市场价值与囤积成本的差额往往就可以成为开发商坐享的利润。然而，开发商囤地成本却没有随着地价的上升而同步上升。为了防止房价过快上涨，很多地方给予房地产开发贷款的利率和征收税费通常较低。即使地价在竞拍中走高，开发商依然可以将这一部分成本最终转嫁在消费者身上。

　　土地价格与囤积土地成本不一致，使开发商在前些年不断地扩大公司囤地面积，这对于房地产市场健康发展自然是非常不利的。从某种程度上说，开发商的囤地行为减少了供给，造成土地资源闲置浪费。当前，我国房地产市场供需不平衡主要是结构性供需失衡，开发商囤地是导致失衡的重要原因之一。

　　目前，我国正在积极推进相关领域去杠杆进程。由此，不少房企出于成本上的考虑，开始逐步释放土地储备，消化手里的囤地，这一方面有利于降低公司杠杆水平，另一方面也使得一些开发商转向消化手里的土地，因而近期拿地的热情不是很高。

　　2010年，原国土部就曾经表态严厉打击开发商囤地，但各地在具体实施中效果却并不理想。要保持房地产市场平稳健康发展，今后必须对开发商囤地现象予以有力约束。可以从提高开发商囤地成本入手，考虑将固定贷款利率变成随贷款时间波动的累进利率模式，增加资金成本；可依据《房地产管理法》相关条款，对闲置一年的土地要求缴纳20%或者更高的闲置资金，甚至可以考虑征收土地增值税；在完善制度的同时，应当执法必严，保证制度落实执行。

（房掌柜整理自经济日报）