中国房地产市场分化继续加剧 楼市该不该“因城施策”？

    近年“因城施策”的调控效果一般，高房价和高库存顽疾始终存在，有无其他调控举措能从根本上解决矛盾？

　　对过往在房地产和住房政策上“惜字如金”的中国高层来说，他们每年全国“两会”上有关房地产市场的“系统提法”，无论是对媒体、业界还是社会，就像是一个“权威政策发布”，引来解读无数。

　　其实，细读李克强总理今年的政府工作报告，在有关房地产市场的论述上，除了把“因城施策去库存”作为中心加以重点突出外，其他方面的创新并不多。比如，去年国内几十个本就高居“全球房价最难负担城市” 的大中城市，一年房价又被投机炒作至暴涨百分之十几到四十多的现象，此次政府工作报告不仅没有给出一个可有效治理的“新政”，甚至连提都未提。有关房价的表述，只有一句“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为”，就再也没有其他任何“说法”了。

　　今天中国房地产市场的主要矛盾，各界的认知相对比较统一。主要表现在两大方面，第一是大中城市和重点城市的高房价，第二就是大量中小城市的高库存。

　　大中城市的高房价问题究竟严重到什么地步，和国际上大城市做个对比就会知道有多么“触目惊心”。国际某著名专业机构去年初公布了一份2016年度《全球住房负担能力调查》报告（未含中国大陆城市），列出的10个“全球房价最难负担城市”（各自的房价收入比），位居第一是香港为19.0，第十名的澳大利亚某市为9.3。而用同样的方法计算与同期的中国大城市相比，北京、上海和深圳的买房负担分别为33.2、31.9和33.5。这比号称“全球房价最难负担城市”的香港还高出了70%以上。随意抽取的杭州（15.7）、青岛（13.2）和南京（18.3）城市居民的房价负担，也远远高于名列“全球房价最难负担城市”第二名的悉尼（房价收入比为12.2）。其中南京比悉尼的高出了50% 。

　　以上，还是对2015年国内外几个大城市住房负担比较。如果用2016年国内各大中城市房价暴涨后的结果再相比，把去年像京沪广深和南京、合肥、厦门和苏州等城市房价动辄年涨20-40%的房价再计算在内，国内大中城市市民的住房负担，更是要把“全球房价最难负担城市”远远甩在后面。

　　面对如此的“世界纪录”，“以民为本”的中国政府该不该“大有作为”、并在今年的政府工作报告中加以重视？

　　除了高房价这个“世界之最”的民生和政治问题外，中国房地产的另一方面，就是大量中小城市房地产市场的高库存这个经济问题。只要深入研究一下，就会发现中国房地产市场“库存产品积压”严重滞销积压的问题，远比官方和舆论所认为的要高得多。

　　现在一般人只把待售商品房视为库存量，实际的商品房库存要远远不止于此。因为房地产市场库存积压最大的一块，还是在房屋施工面积上。国家统计局公布数据表明，2016年全国的房地产开发企业的房屋施工面积就高达75.8975亿平方米，比上年增3.2%；而同期商品房待售面积只有6.9539万平方米。

　　之所以把施工面积的商品房作为库存，不仅因为这些施工中商品房在建过程本身不少就已被众多开发商对外出售，更有大量的半截子在建房因市场难以为继而成了烂尾工程。这些年都不再动工、难以“待售”的“施工商品房”，才是当今中国房地产市场最大的烂尾积压库存商品房。

　　把以上商品房的施工面积和待售面积相加，就可以知道，中国目前仅城市商品房市场的库存总量，已高达80亿平方米左右。

　　在这80亿平米的库存商品房中，有56亿平米是商品住房。如此高的海量商品住房库存，已相当于全国城镇现有存量住房总面积（175亿平方米左右）近三分之一（32%）；如果按人均30平米初步住房小康计算，可供1.87亿城市居民居住。

　　高房价和高库存，这两个看上去“南辕北辙”、极为矛盾的市场现象，不仅是当今中国房地产市场最大的矛盾所在，而且也成为影响中国社会稳定和谐、经济健康发展的重大问题。这两大矛盾，躲不开也回避不了，紧迫而严峻的摆在顶层决策者面前。

　　现有房地产调控政策的顶层设计，正如这次政府工作报告所突出的那样，把“因城施策、分类调控”作为政策之纲。其实，这些政策并不是今天才有。至少是近一年半以前的2015年10月后，中国最高层就分别提出了房地产去库存的问题，而“分类调控”更是早在2014年的政府工作报告中就已提出。国家主席习近平早在2015年11月的中央财经领导小组会议上就强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。在其后召开的中央经济工作会议上，更是罕见的把“化解房地产库存”单独列项，和这次政府工作报告基本相同，主要就是“通过加快农民工市民化”消化库存（今年的提法是“要支持居民自住和进城人员购房需求”）。

　　房地产顶层设计上的“一城一策，分类而治”，看起来是“对症下药”，但却忽略了房地产市场的整体性和有机的结合，缺少全面系统的治理章法。从一年多实施下来的效果来看，高房价和高库存这房地产市场的两大矛盾，不仅没有从根本上得以解决或缓解，甚至还有加剧恶化之势。