中国房地产市场分化继续加剧 楼市该不该“因城施策”？

　　不少人把2016年视为“房害之年”，这并不是空穴来风。据统计，到2016年末，商品房待售面积69539万平方米，比11月末又增加444万平方米，施工面积更是比上年增长3.2%（达到758975万平方米）。至于去年房价暴涨，更是成为这十几年来政府在房地产市场“治国理政”上最大的败笔。那些住房负担原本就高居全球前茅的国内大城市，竟然在“去库存和分类指导”中，房价一年又暴涨百分之几十，而且至今还没回落到上一年暴涨前的次高位水平。“因城施策”的楼市调控政策的局限和效果，由此可见一斑。

　　目前，中国房地产市场的分化继续加剧。在几十个热点大中城市房地产热和泡沫持续不断的同时，至少数百个中小城市的房地产市场，因为高库存、市场分化、特别是全国性炒房引发的资本“虹吸效应”而愈加趋冷。用一句“热的要死、冷得要命”来形容当今两极分化的房地产市场，再恰当不过。

　　面对高房价和高库存这两大问题，在此次的政府工作报告中，对付高房价不见“亮剑”，对付高库存，也未有新招。有的政协委员建议，在库存严重的三四线城市，地方政府把房子买下来出租给外来务工人员，完全忽略政府手中有多少钱和市场能有多少需求这些基本常识；也有民主党派建议，打通商品房与保障房的转换通道，棚户区改造安置住房单套面积放宽到144平方米，昏招迭出。

　　那么，有没有更好创新房地产调控举措，即可一方面化解大量的中小城市80亿平方米的在建和待售的商品房库存积压，另一方面，又能让那些买房负担高到家庭年收入二三十倍的大中城市居民，能以一半甚至三分之一或更少的价格买到商品住房，从根本上解决房地产市场的高库存和高房价这两大尖锐而重大社会矛盾呢？答案的肯定的。

　　以城市群房地产系统调控论，重新引导和整合各种要素，以创新思路，一举从根本上同时解决高库存和高房价问题。

　　在阐述该方法之前，先让我们以南京和安徽马鞍山的实例来说明。

　　南京和马鞍山间距才50多公里，但却筑起了中国房地产市场两种完全不同的天地和市场。

　　根据最新的统计，南京市区的平均房价已达到每平方米25292元人民币，其中靠近马鞍山较近的主城建邺区的房价已高达平均每平方米34120元，此外，南京高铁南站所在的雨花台区，平均房价也达到25533元，和马鞍山紧连的城郊江宁区，每平方米的平均房价也有23754元。去年南京的房地产市场，甚至还出现一房难求的怪事。

　　而南京都市圈中离南京最近的安徽马鞍山市，房地产市场却是另一番景象。不仅有大量的库存商品住房积压，而且最新统计出的马鞍山市区的房价平均每平方米只有5328元，相当于南京房价四分之一略多。此外，和南京新建商品住房一年暴涨近40%相比，马鞍山的房价只是每平方米微涨了几百元。

　　南京和马鞍山，可以说是中国房地产市场“因城施策”的两种典型。但这两年的“分类治理”，不仅没有解决各种房地产市场的突出矛盾，而且马太效应和两极分化更加严重。这就不能不促使人们重新思考和创新思维：能否把两地的房地产市场调控合并在一起整体进行，变分类调控为系统调控？

　　南京的房地产市场，房价畸高，供应偏紧；马鞍山的房地产市场，库存量大，房价便宜。让南京人到马鞍山买房，既可解决那些被高房价遏制了住房消费的南京市民的住房小康，又解决了马鞍山大量的库存商品住房的市场出路，何乐不为？

　　南京和马鞍山之间50公里的城市间距离，高速公路不用一小时，高铁的时间更仅有17分钟（这比在南京乘坐大多数公交车的时间还短），票价也只有15.5元。如此短的公共交通时间距离，如此低廉的交通成本，为何不能两地的房地产市场不能“打通”为一体呢？

　　南京和马鞍山两地房地产市场统一系统的整合，意味着南京市民可以现在四分之一的价格，就能买到体面的小康住房。根据统计推算，南京城镇居民家庭收入的中位数在12万元左右。南京市民在本市买房，房价收入比高达20.8，而在马鞍山买房，则降到了4.2不到，一下子回落到世界上公认的合理房价水平（房价收入比在3-6之间）。而对商品房高库存的马鞍山来说，只要把南京市五分之一的商品住房购买量吸引过来，一年就可多销售商品住宅280万平方米以上（2016年南京市的商品住房销售总量为1406.29万平方米），相当于该市2016年商品住房销售总量的80%以上（马鞍山市去年商品住房销售总量为343万平方米）。不仅一举从根本上解决了马鞍山市的商品住房高库存的问题，而且为该市房地产市场的进一步健康大发展，提供了不可多得的路径。

　　从以上实例不难看出，城市群房地产系统调控，能从根本上一举两得的解决当前中国房地产市场高房价和高库存的问题。它要比“因城施策、分类调控”要有效得多。