解局| 从保利到万科、龙湖 物业大佬争夺城市服务赛道的AB面

　　最近，物管大佬似乎都与城市服务“杠”上了。

　　所谓的“城市服务”，本质上是将公共空间和公共资源当做一个整体，由物业企业进行统筹管理，涉及具体包括城镇景区、市容环卫、政府大楼、口岸、产业园、学校、医院、高速路等。

　　简而言之，是物业公司一次业务边界的拓展，将住宅转向非住宅，将社区管理转向公共管理。

　　5月11日，万科物业宣布称公司与厦门思明市政园林管理有限公司、厦门市思环保洁服务有限公司共同成立厦门市思明城市资源经营管理有限公司，为厦门鼓浪屿全岛提供整合运营服务，进一步探索万科物业城市空间整合服务。

　　无独有偶，于5月12日，龙湖智慧服务宣布其与岳阳城陵矶临港经营管理有限公司签署合约，将以城陵矶新港区为起点，聚焦“港产城”积极探索城市服务创新模式。

　　对于目前以社区管理为主的物管公司来说，城市服务似乎是个不常提起的新鲜词。但于某些物业公司如万科物业、龙湖智慧服务，尤其是保利物业而言，他们在这个领域已“潜伏”许久。

　　万事都有AB两面，动辄上百万平的城市服务项目，翻过另一面则是盈利的迷雾。

　　争夺城市服务

　　近期关于物管公司城市服务的讨论热潮，先是由万科物业掀起的。

　　5月11日，万科物业公众号发布消息称，于近日，万科物业发展股份有限公司与厦门思明市政园林管理有限公司、厦门市思环保洁服务有限公司共同成立厦门市思明城市资源经营管理有限公司。

　　观点地产新媒体了解，鼓浪屿旅游区隶属于厦门市思明区，与厦门岛隔海相望，是国内著名的5A景区，有“万国建筑博览”之称。以面积来看，鼓浪屿占地1.91平方公里，是厦门最大的一个卫星岛。

　　万科联合成立的思明城资则将为厦门鼓浪屿全岛提供整合运营服务，一方面在鼓浪屿管委会的委托下，负责鼓浪屿公房运营管理、历史建筑保护修缮以及文化提升，这部分运营服务已于今年5月1日启动。

　　另一方面是在思明区委区政府的委托下，万科物业还提供鼓浪屿市政园林、市容环卫等方面的服务，这部分目前处于公示阶段。

　　对于这笔近2平方公里面积的城市服务大单，万科物业无疑是振奋的。随后于5月12日，万科物业首席执行官朱保全在撰写的《致全员信|新十年》中，开篇便称“疫情没有阻碍公司在城市物业领域前进的步伐，继横琴新区、雄安新区、成都高新区之后，USIS(城市空间)业务本月正式进驻厦门鼓浪屿岛。”

　　朱保全还提及，城市物业领域的连续重大项目落地，意味着公司空间服务“三驾马车”模型完成搭建，包括CS社区空间，BS商企空间，US城市空间。

　　巧的是，5月12日当天，龙湖智慧服务也宣布了签下的一笔大生意。

　　于5月12日，龙湖智慧服务宣布其与岳阳城陵矶临港经营管理有限公司签署合约，将以城陵矶新港区为起点，聚焦“港产城”积极探索城市服务创新模式。据悉，城陵矶新港区规划占地面积100平方公里，规划建设面积69平方公里。

　　“龙湖智慧服务将充分发挥自身品牌优势，导入健全的运营管理体系及成熟的品质积淀成果，输入智慧服务全系统解决方案。”龙湖智慧服务集团副总经理张椿梅表示，此次联手也将进一步拓宽龙湖智慧服务在城市服务领域的业态通道。

　　事实上，不管是万科物业或是龙湖智慧服务，都不是第一次涉足城市服务。

　　相比龙湖智慧服务此前仅在重庆两江新区的城市服务探索，万科物业或许会老练些。

　　万科物业最早在2017年就开始试水城市服务，第一个项目是以珠海横琴新区为主，负责横琴新区106.5平方公里内城市公共空间与资源的全流程管理、服务与运营，包括且不限于城市秩序管理、市政养护、物业管理、社区资产管理服务等业务。

　　随后，其将这种“物业城市”模式拓展至雄安新区、成都高新区及广州白云。于去年，朱保全曾对外称，全国有10个以上城市与万科物业商谈城市服务领域的深入合作，未来这一数字还将会升至30个城市，带来的收入约150亿元，这相当于两年后万科住宅物业的收入。

　　换句话而言，若有30个“物业城市”落地，万科物业将造出又一个自己。

　　朱保全美好的畅想还有待时间去实现，另一边，保利物业则早已将这种城市服务融进了自己的物业结构中。

　　与万科物业专注一二线城市的新区不同，保利物业多以乡镇为突破口。在保利物业的表达里，其更倾向于称之为“公共服务”。

　　早在2016年保利物业开始涉足城镇公共服务管理，其以经济较为发达的浙江嘉兴市嘉善县为突破口，先后在嘉善县下属天凝镇、大云镇、陶庄镇、西塘景区以及周边的上海市罗店镇布局。

　　在其基础上，保利物业形成“镇兴中国”品牌，业态范围涵盖各种城镇、特色小镇、景区、产业园区等，并向学校、医院延伸。

　　截至2019年末，保利物业有2.87亿在管面积，其中1.4亿来自公共服务项目，占比高达48.9%，甚至超过住宅物业。

　　盈利的争论

　　然而，看似光鲜，为追逐规模的物管公司贡献大量面积的城市服务业务背后，却有令人关注的盈利问题。

　　以披露详细数据的上市企业保利物业为例，截至2019年，保利物业合同管理面积约4.98亿平方米，在管面积2.87亿平方米，在管项目总数1010个。

　　其中，保利物业在公共服务领域在管面积约1.4亿平方米，在管项目266个，占比分别为48.9%和26.33%。

　　如此庞大的面积比例下，对应的营收却不匹配。截至2019年，在保利物业当年38.44亿的物业管理收入里，源自公共及其他物业的收入约为4.81亿元，占物业管理服务总收入仅约12.5%。

　　与之进行对比，在管面积占比不到2.7%的商业及写字楼的物管收入，已超过公共服务达约4.99亿元，占比13%;此外面积占比48.4%的住宅物业，收入占比为74.5%。

　　再以收费单价为维度比较的话，保利物业年报显示，其住宅社区和商业、写字楼平均物业管理费单价分别达到2.21元/平方米/月和7.1元/平方米/月。虽公共服务项目收费单价未明确披露，但据悉远在0.5元/平方米/月以下。

　　保利物业，以及万科物业、龙湖智慧服务，他们做的仅是这样一门“增量不增收”的业务吗?

　　对此，东北证券房地产行业分析师沈路遥指出，以面积计算产出的“坪效”更多是用来衡量住宅或者商办物业，公共物业则不太适合以坪效去比较。

　　据悉，这些包含公共空间的公建项目建筑面积均非常庞大，不少以上千万平方米计算;对比住宅的话，单一楼盘项目多则三四十万平方米。

　　“公共服务一般来说是看单合同金额。”沈路遥称。

　　至于类似于城市服务业务收益弱的观点，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示，这种业务在刚进入所在地时模式还没有很成熟，包括人力成本投入一开始比较大，但是在占据地盘之后便可拓展、搭载其他业务机会。“不能看当期的收益，不可能一下就能够盈利的。”

　　沈路遥持相近意见，其对观点地产新媒体表示，城市服务一开始做的业务内容肯定是比较小和浅的基础性服务，若拿住宅业务的坪效来计算的话这个值确实比较低。

　　“但城市服务有个好处，就是在初期服务在比较满意的前提下，其实物管公司未来在业务内容和业务深度还是有比较大的挖掘空间，坪效和利润率是有一定的上升空间的。”其称，不能拿现在静态的数据来衡量这种类型的业态的利润情况。

　　在其看来，随着后期签署和提供服务更多样、更深，合同金额会往上增加。

　　据观点地产新媒体查阅，这种城市服务往往做的不是一锤子买卖，如保利物业在嘉善县的公共服务项目，其从2017年6月开始签署天凝镇公共服务管理项目，合同金额296万元，随后其不断进行服务的叠加与合同的签署，服务范围从公共服务管理拓展至交通综合等。

　　最新的一次合同签署发生在2020年4月26日，签订了嘉善县天凝镇全域化公共服务管理及镇区保洁服务项目，签订金额达2504万元。

　　“所以为什么物业公司都去做?就是因为前景与空间比较大，有一个逐步上升的过程。”沈路遥称。

　　企业不会做赔本买卖，城市服务、公共服务等业务，对于物管公司而言更像是一个潜力股，一个值得用时间换空间的业务板块。

　　然而，不可忽视的是，在前期暂时没找到较好的模式和服务提供时，也比如面临着收益不如住宅、商管项目的处境，尤其是数量庞大的时候。

　　看起来占比高、盈利弱的公共物业，便拖累到了保利物业的毛利水平。据悉，2016-2019四年期间，保利物业毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%及20.3%，这一水平远低于30%左右行业平均水平。

　　中信建投证券在一份研报中就表示，公共类物业中单价和毛利率较低的城镇公共服务物业可能扩展过快，导致保利物业的净利润率难以维持在原有水平，盈利增长不达预期。