从春节前后楼市看,三大都市圈内三四线楼市表现稳定,少数热点城市有所回调,这一方面是前期上涨后盘整的结果,另一方面部分城市也出台了调控政策。
但同时,广东、福建和江苏等经济发达省份,或人口大省(湖南、湖北、安徽、广西(楼盘))内的一些三四线城市,近期楼市表现抢眼,成交量翻倍增长。这意味着辐射和溢出效应已从都市圈扩展到内地三四线城市。另外,2016年为“去库存”,各地出台很多刺激政策,如购房补贴或落户等,也激励成交增长。
随着互联网普及、城镇建设加快、高铁和公路等路网密布,农民消费观念和倾向也向城市靠拢,进城购房轰轰烈烈。目前,在内地多数乡村,进城购房已经成为农村居民结婚的必备要件,成为是否进入小康的象征。近日,住建部部长在新闻发布会上表示,2016年,有的城市农民工和农民买房占整个城市房产交易量的50%,有的县城70%的房子由农民买走。
2015~2016年,“去库存”全面铺开,三四线城市土地供应缩减。2016年4月,国土资源部发文要求停止库存过高城市的土地供应,同时棚改和保障房全面货币化。2016年,三四线城市新开工同比仅增5.5%,低于全国8.1%和40个大中城市12.1%的水平。
平安证券统计,以过去5年(2012~ 2016年)累计开工减累计销售作为在售库存,按照2016年销售规模计算,目前三四线楼市去化周期为1.46年,接近40个重点城市。2016年“去库存”贯穿全年,三四线楼市在售库存确实下降。
2017年,针对三四线城市的“去库存”战略和既有扶持政策未变。同时,管理层也明确提出,“去库存”要与城镇化、都市圈结合,疏导大城市需求到周边城市,推进三四线城市和大城市间基础设施互联互通。
另外,银行按揭投放向三四线城市转移,据调研,三四线城市按揭买房占比从2016年之前不足40%上升到50%。此外,新增供应存在周期,三四线楼市库存消耗还将继续。综上,三四线楼市将继续回升,这也是2017年全国楼市高位企稳的关键。
但是,由于中长期供应无弹性,二手房市场不发达,加上热点城市外溢效应很难持续,三四线楼市回升基础不扎实。目前,三四线楼市在售库存下降,但潜在库存仍在增加。据克尔瑞统计,2015年三四线城市在建未售量达19.28亿平方米,较2014年增长了2%,比2011年增加7.86亿平方米;在建量消化周期(在建未售量/近一年销售面积)为3.51年,仅比2014年末少了1.5个月。2012年,三四线楼市在建未售量占全国的55%,到2015年末已达到62%。
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