土地市场供需压力渐缓 热点城市土地溢价率普遍降低

一年前，罗铮从南方一所城市毕业后应聘到这家房地产企业，他们部门主要工作就是监测分析土地市场的行情、周边开发企业的买地动作以及为公司购入土地储备。在过去的一年里，罗铮参加了北京国土局的每一场土地拍卖，现场统计拿地企业的每一次报价，并计算土地成本以及未来的利润空间。

最近一次是2月16日，北京出让房山良乡镇的两宗经营性地块，这是春节后北京土地市场的首场拍卖会。两宗地块吸引了中海、保利、龙湖、远洋、万科等八家房企。最终，分别被“中海、首开、保利、龙湖联合体”和“金地、旭辉联合体”竞得。

1月19日，北京市推出房山、平谷、门头沟三宗住宅用地，并吸引了包括远洋、愗源、富力、万科等20余家房企及联合体参与竞拍。其中，门头沟潭柘寺地块被远洋、龙湖、保利等五家房企联合体以63.3亿元竞得。

“拿地难的不光是我们这样的公司，有很多体量、资金、实力比我公司强的企业往年布局偏重于二线城市和三四线城市，现在想回过头来到一线城市开发一些标志性产品，也拿不到地。”罗铮说。

对此，各家开发商也在相应调整收储策略。在罗铮看来，土地市场的竞争方向，让开发企业在融资、开发能力、运营能力各方面都面临考验。以北京土地市场为例，从几年前的“价高者得”，到后来的竞配建、竞自持面积，当前的土地出让方式和条件已经非常严格。

“所以，才会出现五家以上的开发企业组成超级联合体合作拍地。甚至在竞自持面积环节时有企业愿意100%持有，这意味着未来这种地块包括住宅及商业部分将由竞得的开发商全部自持，可以缓解租赁市场价格。”罗铮说，“从土地市场的供应趋势来看，以后这样的情况还会经常出现。”

供需调整下高价地减少

2017春节前后随着地方楼市调控政策的持续落地，各地针对土地市场的政策呈现收紧之势。在此背景下，2016年火爆的土地市场明显降温，一二线城市普遍告别此前的“高溢价率”，进入低价模式。

“从2017年以来全国的土地市场来看，除部分热点城市热点地块外，高溢价率地块比例与数量均有所减少。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，这和地方政府陆续出台的调控政策密不可分。

据悉，截至目前，已经有接近30个城市出台了各类房地产约束性调控，这使得非热点属性的土地出现了明显的降温，土地市场也相应出现非常明显的分化。例如，天津等城市最近出台政策，土地报价达到最高限价时竞报“自持面积”；南京等城市也在土地拍卖中设置了最高限价。“在这种情况下，热点城市土地的溢价率均出现明显降低。”张大伟说。

2月21日，上海金山区迎来三宗住宅用地出让，地块分别位于枫泾镇、金山新城以及工业区。三宗地块以33.9亿元的总成交价被北京建工、上海建工以及华纺和城地产分别竞得。值得一提的是，除金山新城地块有七家开发商竞价之外，其他地块均只有一家开发企业竞价，最终金山新城以低溢价，其余两宗地块则以底价成交。

“大部分热点城市土地成交溢价率明显降低，比如深圳、上海等城市地块成交溢价率均明显低于2016年平均水平。除少数热点城市外，整体土地溢价率有所平稳。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京、上海等一线城市最近成交的几宗地块基本接近零溢价率，“这体现了严格调控政策下，土地市场也开始明显降温”。

2月中旬，国土部部署完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作，全面启动试点工作。国土部副部长王广华表示，完善土地二级市场是推进供给侧结构性改革的重要举措，目标是以建立起产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场，着力完善土地二级市场规则、健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平。

业内人士分析认为，土地二级市场的完善建立，以及地方上有保有压的差异化供地策略，都有望在未来几年缓解土地供需矛盾所产生的压力。另一方面，全国土地市场高价地普遍减少，也使得地价逐渐回归合理，从土地市场源头抑制房价的上涨动力。