近几年,国家出台的多项楼市利好政策对哈尔滨房地产市场产生了巨大影响。在政策作用下,哈尔滨楼市未见明显暖流却也不显冷淡,在波澜不惊中平稳度过。
调查统计: 2016年全年年度供应量108449套,年度成交量76997套,同比上涨52%,2015年全年年度供应量128899套,年度成交量61026套,同比2014年上涨16%,通过数据来看,近年来,在政府积极出台政策加快去化的共同影响下,库存压力得到有效缓解,但是去库存仍然“任重道远”。
近3年哈尔滨楼市库存统计图
去化需要30个月松北区库存量较大
数据显示,预计当前本地市场库存去化周期达30个月。截止至1月末商品房累计库存面积2210万㎡,2016年哈市房地产开发完成投资512.1亿元,同比下降12.0%,开发项目同比明显减少,大规模项目数量减少。可见哈尔滨新开工项目在减少,预示着未来供应量将下降。
近3年存销比统计图
哈尔滨房地产区域性销售冷热不均,个别区域过度开发,造成房屋大量空置。哈市哈西、群力、松北等新区集中建设期,大量房地产项目陆续开工。由于个别区域开发力度过大,有效需求不足导致商品房库存快速增加,松北区、呼兰区和阿城区尤为突出,库存去化任重道远。
成交区域分化严重库存产品与市场需求存在偏差
从数据与市场分析来看,影响哈尔滨整个市场库存的原因主要是是成交区域分化严重,品牌开发商,项目品质、产品定位与市场客户需求的匹配程度不相符。现阶段库存产品与市场客户需求有所偏差。对于未来房价的走势情况,业内专业人士认为,房价的上涨价格是由供需结构决定的,对于整个市场的需求,购房者看重品质可能多于价格。
去库存“房八条”政策出台实体经济转向楼市成共识
2016年市政府出台了关于去库存的一系列政策,一是房八条,二是利民开发区房地产去库存展供平台,补贴标准为成交价格的4%。这些政策从首付、公积金贷款比例,到利率都有所偏重,刺激了市场的需求,更大的一个原因是,市场对于实体经济的悲观导致大量资金转投房子,以及对于资产保值增值的考虑,而转移到固定资产投资,几乎成为全民共识。
房价均价有涨新项目集中入市多在下半年
价格不仅体现商品自身价值,更能佐证当前市场的供需关系。随着房屋成交量直线增加,哈尔滨房价也有所上涨。据易居中国数据显示,2016年平均房价7362元/平方米,2015年平均房价7170元/平方米,2014年平均房价7198元/平方米。可以看出,近几年哈尔滨房价有所上涨,但整体保持着平稳的节奏。
近3年哈尔滨平均房价统计图
此前积累的新房库存量还需要一定时间才能逐步消化掉,目前供需关系并不紧张。道里区群力新区楼盘的工作人员就表示,该项目现阶段主要任务是清理库存,不会有明显的价格浮动。哈尔滨很少出现项目集中入市的情况,多为老项目开盘加推,新项目集中入市多为下半年。
据不完全统计,哈尔滨楼市3月初共有6个楼盘调价上涨,最高上涨1000元/平米,主要还是分布在传统热门区域群力新区和哈西新区。
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