部分头部房企“二闯关东” 重点布局非地产领域业务

　　本文由中国房地产报(微信号：china-crb)授权房掌柜转载，中房报记者 付珊珊 曾冬梅 | 上海、广州报道

　　10月11日，哈尔滨市政府、绥化市政府与恒大集团签订战略合作协议和项目开发协议;同日，万达以17.69亿元摘得沈阳3宗地，拟建万达广场，加码东北布局;除了地产方面的消息，龙头房企碧桂园集团下属全资子公司碧桂园农业控股有限公司亦于当天与黑龙江省建三江管理局签订合作备忘录，双方拟在农业领域进行合作。“投资跨过山海关”正成为龙头房企的共识。

　　实际上，在目前规模TOP15的房企中，90%房企已经在东北布局，但是相比华东地区和华南地区，东北地区依然是房企布局中占比较少的区域。在中国房地产报记者的采访中，几家还未进入东北的典型房企对布局东北仍然保持谨慎态度，营商环境不佳、投资回报率低是这些房企共同的担忧。

　　汽车、基建、农业撬动区域发展

　　今年5月，万达集团与沈阳市政府签订全面战略合作协议，在已完成投资250亿元的基础上，在沈阳再投资800亿元。10月11日，万达再次加码对东北地区的布局，以17.69亿元摘得沈阳3宗地，拟建万达广场。

　　恒大今年也频繁布局东北，从6月初至今，恒大已经三度“闯关东”，不仅与沈阳市政府达成战略合作协议，布局建设新能源汽车基地，还与长春市、公主岭市进行了有关项目的签约。10月11日，恒大又与哈尔滨市政府、绥化市政府签订战略合作协议和项目开发协议。许家印甚至声称“投资一定要过山海关，谁过谁赢，谁不过谁后悔”，由此可见恒大布局东北的决心和信心。

　　除了在地产领域合作，龙头房企碧桂园还在农业领域与东北三省展开合作。10月11日，碧桂园集团下属全资子公司碧桂园农业控股有限公司已与黑龙江省建三江管理局在碧桂园总部签订合作备忘录，双方将联手在黑龙江二道河农场建设大型无人作业示范农场。

　　知情人士表示，这几家房企在各地都有非地产投资，目前对东北更为重视，宣传的比较多。如果是论汽车产业方面的投资力度，恒大在东北的投资额还无法和广州、上海相比。6月15日，许家印带队到辽宁考察投资，与沈阳市人民政府签署战略合作协议，将投资约1200亿元，在沈阳建设新能源汽车三大基地等项目，助力沈阳建设国家汽车产业中心。知情人士透露，“关于这个合作，项目目前还在选址的阶段。”

　　而在不久前，绿地集团也开始加码布局东北。8月15日，由绿地控股旗下天津建工与沈阳市级国有平台公司沈阳盛京房产经营集团有限公司共同组建的沈阳城市建设集团有限公司揭牌。与此同时，绿地控股还与沈阳市政府签约战略合作，未来五年内在沈阳拟投资300亿元，包括但不限于房地产开发、基础设施建设、城市综合开发等项目。

　　绿地控股方面对中国房地产报记者表示，此次投资东北是为了积极响应国家“振兴东北”战略、加快推进东北地区国资国企改革。

　　对房企而言，这一轮投资东北与前几年的投资有所差别。不难发现，二度东北投资，头部房企正另辟蹊径，房地产开发不再是房企投资东北的唯一布局领域，汽车、基建、农业等多元领域正在成为房企撬动东北发展的新路径。

　　一位接近绿地控股的业内人士也对中国房地产报记者表示，随着国家振兴东北的战略、打法正不断升级，绿地的产业、打法也在升级，现在不要用房地产的角度去思考东北机遇和绿地在东北的投资举动。“之前东北问题主要是市场和区域经济因素导致，不只绿地，很大程度上当时行业的很多企业都遇到了类似问题。此次也吸取了经验教训，结合国家振兴东北政策引导，切入的侧重点是基建领域。”该人士称。

　　诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为：“目前各大品牌房企布局东北大多是战略合作，房企布局东北投资是积极响应国家振兴东北的号召。”

　　近年来，国家提振东北的政策与日俱增。从《中共中央国务院关于全面振兴东北地区等老工业基地的若干意见》到《东北振兴“十三五”规划》，从“六省八市对口合作”到“新一轮东北振兴三年滚动计划”等，政府不断出台政策“组合拳”振兴东北的发展。政策利好一定程度上为企业投资提供了便利。

　　“其次也是看到了东北产业转型升级推动全面振兴后未来的发展。加之自去年年底以来东北的房地产市场表现较好，虽然近一两月市场有所下滑，但整体发展较为稳定。”国仕英分析称。

　　沈阳成房企投资东北第一站

　　除了投资领域上呈现多元化趋势，在投资地方面，房企此轮投资东北的第一站，一般都选择了沈阳。

　　沈阳作为三个国家级的国资国企综合改革试验地之一，国家新型城镇化发展、生态文明建设、实施东北振兴的重要城市，正进入新一轮发展关键时期。此外，从房地产市场来看，在东北三省重点城市中，沈阳也是近几年房地产市场发展相对较好的城市。

　　从同策咨询发布的报告来看，上半年土拍楼板价中，沈阳相比大连、长春的地价涨幅最高：2018年四季度，沈阳地价3555元/平方米，大连4985元/平方米，长春3080元/平方米;到了2019年上半年，沈阳地价涨到了5043元/平方米，大连5091元/平方米，而长春则下跌到2647元/平方米。

　　同策研究院首席分析师张宏伟指出，从东北四个核心城市沈阳、长春、哈尔滨、大连来看，长春市场目前仍处于上升周期，哈尔滨则由于外来房企的进入刚刚打开局面。大连也因为面临限价问题，郊区与中心城区价差不大，现阶段仍存去化压力。因此，沈阳成为了万达、恒大、绿地等头部房企大手笔投资的目标城市，目前也成为东北地区的最大聚焦点。

　　非头部房企东北投资意愿不强

　　虽然政策导向明显，楼市稳定向好，龙头房企积极布局，但对于大多数房企来说，东北地区依然让其望而止步。

　　实际上，在目前销售规模TOP15的房企中，90%房企已经在东北布局，但是相比华东地区和华南地区，东北地区依然是房企布局冷门之地。

　　在中国房地产报记者的采访中，几家还未进入东北的典型房企对布局东北仍然保持谨慎态度。

　　中梁控股一位区域助理总向中国房地产报记者表达了对东北市场的看法，其认为房企进军东北需要解决开发报建问题，缩短开盘周期，目前东北的营商环境有待改善。“项目整体进度问题，所谓的房地产开发五证的获取和办理难度大、进度慢，加上北方冬歇期停工因素，经济等外部环境影响，导致开发商此地投资回报率太低。”

　　除了中梁，一位接近正荣的人士也对中国房地产报记者表达了投资回报率低的观点，正因如此，其表示，目前正荣的布局相对聚焦，并未制定东北布局的战略规划。

　　营商环境不佳、投资回报率低是这些房企共同的担忧。

　　吉林大学商学院副院长辛本禄在接受媒体采访时曾对东北的营商环境问题作出解释，其认为，计划经济体制下的东北，行政权力垄断所有资源配置，几乎排斥市场在资源配置中的作用。行政权力渗透到社会的每一个领域，导致行政机关机构庞大，人员臃肿，人浮于事，官僚主义严重。对市场主体中的各类企业而言，则表现为管理部门林立，政出多门。

　　国仕英认为，“对于目前的东北市场来说，产业布局并不完善，人口流出情况严重，并不是最好房地产投资时机。短期内龙头房企的投资举动并不会引发更大范围的房企进军东北。”

　　另外，今年行业融资受限，房企资金面受限，在市场不明朗的情况下，房企并不会冒然进军东北市场。长期来看，在产业布局逐渐完善、经济恢复、人口回流下，未来部分房企仍有可能进军东北市场。

　　上述中梁助理区域总也明确表示，未来有布局东北的可能性，但主要还是看城市能级、一城一策。

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