外国房地产税收体系可借鉴 房产税出台将加速存量房流转

今年全国两会的政府工作报告中，国务院总理李克强指出，要健全地方税体系，稳步推进房地产税立法，使得房地产税成为今年人们关注的热点。

房地产税被认为是一个完整的税收体系，其征收对象包括“房产”和“地产”，且涵盖房地产的“交易”和“持有”环节。有专家认为，房地产税收改革可能包括对现有少数涉及房地产的税费进行合并，增加持有环节的税收，减少交易环节的税收。

从全球范围看，房地产税作为一项比较稳定的税收来源，是很多国家和地区常见的地方税种。美国、日本、德国、香港等经济体，在房地产税收方面已经有一套长期运行的体系，尤其是在持有环节征收房产税上的经验，值得我国借鉴。

针对房地产税改革，我国从2011年开始在上海和重庆进行了对个人征收房产税的试点，其中包括在持有环节进行征税。上海在方案实施后买的第二套及以上的住房就需要缴纳税款，重庆方案则是划定了一个标准，新购买的高档商品房和独栋住房（指别墅）属于征税对象。

美国不动产税率各州不一

根据中国指数研究院发布的报告，上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量下降，但成交均价并未出现明显下跌，而第二年两地成交量就呈现较大幅度的增长。此后几年间，房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。

恒大研究院的研报指出，房地产税是典型经济体地方财政收入的重要来源。新加坡 2017 年财产税额为43.9亿新元，占税收总额的6.7%，占财政预算总收入的4.7%。美国学区政府96%的收入、郡政府45%的收入和市政府 40%的收入均来自于不动产税。日本 2016 年仅固定资产税（土地与房屋部分）和都市计划税合计8.4万亿日元，占市町村政府税收收入的 40%，占地方政府税收的22%。英格兰 2016 年市政税合计征收261亿英镑，占地方政府本级财政收入的 43%，占地方政府全部财政收入的 16%。

在土地与房屋的关系上，由于产权制度的不同，各国有所差异。在对房屋、土地的持有环节征税上，美国、日本、新加坡等国，将土地与房屋共同纳入同一税种征收范围。

美国对房屋和土地在持有环节，仅设立了不动产税作为唯一税种，它是对居民财产征税，因此是一种财产税。据了解，不动产税率在美国各州也规定不一，一般在1%-3%之间，具体数值由各地方政府根据实际情况确定。而且美国的不动产税主要是为地方政府提供财政收入、为学区内学校提供收入等。

在日本，房产与土地一起属于固定资产税的内容，固定资产税是一种地方税，即缴纳给市町村（日本基层行政组织）政府的税金。固定资产税属于房屋持有环节税收，它对居民所有的土地、房屋以及其他不动产等进行征收，税率制定为1.4%，但是可以根据实际情况进行上调，上限为2.1%。

在新加坡，则按年值征收财产税，其征收范围包括房屋、土地及公寓等。房屋税基为虚拟租金，土地按地块市值的 5%征收。

自住型住房税收减免

而德国、英国、香港等经济体则有所不同。其中，德国在持有环节仅征收土地税，没有房产税。英国在持有环节，仅征收市政税，没有针对永久产权土地的土地税。需要注意的是，不管是对永久土地产权的Freehold，还是有年期限制的土地租借权的Leasehold，英国均会在房屋持有环节征收市政税。

而香港则在持有环节，对有租赁、持有或占用物业者征收“差饷”，并对土地契约主征收土地租金，包括地租和地税。

在税基设定上，以虚拟租金为征税基础的经济体有新加坡和中国香港。以评估价值为征税基础的经济体有美国、日本、德国和英国。

另外，需要指出的是，为了实现房地产税的收入分配调节功能，保护中低收入者，部分国家对自住型住房的税收实行了减免政策。

在新加坡，政府采取超额累进制税率，自住房税率更低，税基为可比物业年租金，起征点为 8000 新元每年。并且，政策规定，只有一套住宅可享受自住型住宅的低税率优惠，税率7级累进，最高为 16%。其余适用非自住型住宅的税率，税率5级累进，最高20%。

在德国，居民的首套自住房不收房产税，只有在使用第二套及以上住房时缴纳二套住房税。并且，居民由于工作调动等原因而必须使用第二套住房，或是二套住房使用者无收入时，可享受免税。

对此，西南政法大学副校长刘俊表示，税率在全世界都有其可比性，但是中国从目前来讲肯定是不能高了，高了对社会的影响太大，需要逐步把房产税制度建立起来。

但是从税基来讲，刘俊指出，可能比较复杂。其中一个基础性的工作就是评估，就相当于我们的土地有偿使用制度，每一个地段、区域都有一套评估的方法，然后形成基准地价。其他市场稳定的国家也有采取以购房价为税基的，但是多数国家还是由市场评定，通过一系列的方法按照统一的评价原则和操作方法，评估一套关于基价的结果，这个结果通常取低位，目的在于公平，在这个机制上每过几年可能根据物价等方面进行调整。就目前来讲估计这项工作要做完还是一个庞大的社会工程。

房产税出台将加速存量房的买卖与流转

随着我国房地产职业多年的开展，商品房也有了多年的前史，伴随着群众的需求以及城镇化开展的要求，商品房在这几十年间现已随处可见，房地产职业也成了国民经济中的支柱性产业。近些年来，开发商不断新建住宅，商品房疯狂崛起，人均拥有的住宅面积现已达到了近40平米，当然这里面却产生了很多的空置房。

很多人还没有意识到，存量房现已遍地都是了，潘石屹说到，全我国的财富沉淀到房子中的份额是非常大的，大概有400万亿之多，并且这些存量房没有流转起来，现在波动的影响只有0.5%-1%，当房地产税出台的时分，才是400万亿流转起来的时分。

房地产处于高速开展状况，房价的疯狂式增长给房子赋予了金融的属性，房产出资招引了一波又一波的炒房者，在过去的十几年中，房产出资成为了稳赚不赔，利润可观的出资，也让越来越多的出资者挑选房产来为自己的财物增值，这也导致了越来越多的房子空置，2018年，北京二手房买卖份额占总商场的87%，这也代表着存量房时代降临。当住宅趋近于饱和状况，新建房就会渐渐减少，一手房买卖量减少，商场会逐渐集中到存量房商场，住宅建设重心也会从新建住宅渐渐过渡到更新、改造和保护，房地产商场也会日渐成熟。

为什么说房产税出台，存量房才会真正流转起来呢？众所周知，大部分的存量房都在炒房者手上攥着，他们还在期待自己手里的房产增值，但是在当今的商场环境之下，楼市处于一个安稳状况，他们手中的房子也有没有增值空间。房地产税一旦出台，手上有多套房的炒房客势必会成为房产税最大买单者，本来用来增值的房子将变成烫手山芋，反而变成一种负担，房子越多，负担也越大。炒房者出售止损的时分便是存量房流转起来的时分。

房产税的出台，无疑将严厉打击炒房者，将加速存量房的买卖与流转，也将促进我国房地产职业的健康开展。

房地产税、取之于民，用多用少，公开透明。

唯有税目达成共识、税制公平合理、税收用途公开、收入列支详尽，民众才能看懂认可、放心交税、自觉自愿。

借助于税制改革，促进民众提高纳税意识并积极参与公共事务，促进政府依法执政并更好地服务于民，这应当是房地产税立法与实践更深层次的价值所在。

（房掌柜整理来自21世纪经济报道、网易新闻频道、金融界网站）