三四线城市房地产调查：开发商拿地面积逐步扩大

　　2017年1-2月全国商品房销售面积同比增速升至23.7%，此前成交转冷的30个大中城市增速也有所回升，其中三、四线城市表现尤为突出，一度被市场寄予希望。但全国两会后，多个城市房地产调控继续加码。在此背景下，三、四线城市的房地产销售是否受到影响?市场热度是否还能持续?地产开发商开工积极性到底如何?

　　带着以上疑问，莫尼塔研究在3月底随机对30多个三四线城市开发商进行调研，得到的核心结论是：第一，在一二线城市调控加码、土地存量下降的情况下，开发商继续看好三四线城市，拿地面积有逐步扩大的趋势。第二，京津冀、长三角、珠三角地产调控的外溢势能最大，这些城市群周边三四线房地产量价均有不同程度的攀升;其他三四线城市则因地域特征，分化加剧。第三，棚户区改造可能成为三四线城市去库存的一大利器。

　　三四线城市土地成交持续升温

　　我们曾在去年12月随机调研过30多家三线城市开发商，了解到当时三四线房地产市场并没有想象中那么悲观。今年一季度三四线城市房地产的走势印证了我们当时的判断。年后有多个城市房地产价格出现跳涨，本次参与访谈的城市里，有20%的城市房价同比涨幅超过40%(如芜湖、石家庄、惠州、东莞、张家口等地)。

　　受去年国庆以来一线及热点二线城市房地产调控升级，以及一二线城市存量土地有限等因素影响，三四线城市的房地产市场出现了明显的挤出效应，土地成交量逐步扩大。2016年三四线城市土地成交面积逐步放大，2017年一季度土地成交面积虽有季节性回落，但同比仍有24.7%的高增长。由此可见，三四线土地成交热度不减。

　　梳理2016年度销售额破千亿的12家品牌房企，2016年四季度至2017年一季度拿地城市的分布情况后，可以发现这些房企在三四线城市拿地面积占比有逐步扩大的趋势。这与一二线热点城市存量土地下降，房企主动进一步布局三四线城市有很大关系。

　　去年四季度以来，12家千亿房企拿地中，有58%位于三线城市。按照房地产开发商正常开工、报建、审批流程，拿地到开盘平均6-9个月的周期，这些地块会成为2017年二季度至2018年一季度的入市主力。预计2017年三四线城市推盘量或将多于一二线城市。

　　从销售额排名前四的标杆房企中，也可以观察到三四线城市或将成为房企竞争的主战场。近半年碧桂园成为三四线城市土地市场的最大赢家，万科、恒大、保利拿地规模及拿地占比也都相当可观。

　　大型房地产开发商在三四线城市的品牌外溢效应明显，能极大拉动当地的房地产价格。品牌开发商进驻当地，主攻刚需和改善盘，这对当地中小开发商形成很大冲击，出现“强者恒强”的局面。以贵阳为例，2015年市场均价在4000-5000元/平方米左右，因为恒大等品牌房地产开发商的入驻，部分区域均价目前已经攀升至8000左右。

　　哪些三四线城市受青睐?

　　什么样的三四线城市才是开发商投资的重点?从调研了解的情况来看，京津冀、长三角、珠三角外溢势能最大，这些城市群周边三四线城市房地产量价均有不同程度的攀升;其他三四线因地域特征，分化加剧。

　　三大城市群外溢势能加大，去库存成效显著。

　　受京津两地房地产调控升级影响，廊坊、唐山等地市场的热度依然延续。廊坊的“房荒”已经持续了几月，土地供应严重不足，制约了开发商下一步投资和开发。今年2月，廊坊在售楼盘价格大幅跳涨。目前，只要有新开盘，基本都能当日清盘，三月限购升级的影响比较有限。唐山也在去年底出现库存告急的情况，目前依然延续这一现象，在售楼盘价格不断上涨。

　　由于多条城际轨道的开通，以及城市间公路交通的便利，2016年“9?30”新政对市场的震慑力逐渐消退，长三角城市的辐射效应进一步外溢。以南通为例，目前库存量非常低，“开盘即清盘”现象屡见不鲜，价格同比涨幅在50%左右。距离核心城市较远的常熟、盐城、徐州、绍兴、温州等地，也在今年春节后出现新一波的量价齐涨，目前库存量降至近年来的低位。

　　同样情况也出现在珠三角地区。港珠澳大桥开通、深中通道以及城际轨道的建设，使得广深辐射区域进一步扩大。东莞、惠州、中山、佛山、清远等多个三线城市去库存效果显著，目前库存去化期均已降至8个月或以下。进入3月，随着新推楼盘量的加大，各地成交量明显大幅回升。

　　以东莞为例，截至3月19日已成交住宅2500多套，预计3月成交能够突破 3500套，环比上升约240%。成交均价从2月份的15571元/平方升至目前的17100元/平方，涨幅接近10%。即便是距离广深较远的汕头，土拍市场仍然受到各大房企的追捧，二月部分区域新盘价格在“地王”带动下跳涨15%，三月成交环比上升两成左右。

　　1、人口大市、城镇化率低的城市成为三四线去库存主力

　　我们在去年12月的调研中发现，除了三大城市群的外溢效应，很多东中部三四线房地产市场升温，受到一二线城市房价大涨后提前拉动居民购房预期的影响。这在GDP或人口排名当地省份第二第三的城市尤甚。这些城市或人口基数较大，或城镇化率较低，或政府拆迁补贴，或高铁距离核心城市不远等多重因素，使其出现几年难得一见的购房热潮。