地产圈“三月魔咒”再应验：一年间掀起三次调控高潮

在郭毅看来，2016年“9·30新政”出台以后，北京二手房市场迅速降温，交易量在2016年最后三个月持续下滑。2017年1月恰逢春节长假，进一步导致交易量减少。春节过后，随着一些高端楼盘开始进入市场，北京市新建住宅交易均价出现了一定幅度的上涨，但是主要的价格浮动集中在二手住宅交易市场。一方面，随着新建住宅的进入，北京南城和西城的二手住宅和新建住宅的差额拉大，导致了普涨现象的出现。另一方面，目前市场主力仍然是改善型需求的业主，换房的业主存在一定的价格预期，成为拉升二手住宅交易价格的主力人群。

北京迎来史上最严楼市调控

今年全国两会期间，北京及环京楼市的火热情况受到各界关注。就在业内纷纷猜测楼市调控政策是否会在“3·30”这个节点公布时，3月17日下午，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，北京楼市调控进一步升级：自18日起，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含公积金贷款)。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

对比北京早前的调控措施，此次新政对二套房的调控更为严格，即购买二套房“认房又认贷”，且增加首付比例。

中原地产首席分析师张大伟表示，“认房又认贷”政策出台，势必会减弱目前的购房需求，这对于当前上涨的房价压力会有一定的抑制作用。

除了强化差别化信贷政策，北京市住建委出台的相关文件还特别指出，今年以来，北京市规划国土委加大住宅用地特别是保障房、自住房、普通商品住房的土地供应力度，保障土地有效供给。目前已供应商品住宅用地109公顷，完成年度土地供应计划的42%，是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍。到三季度末将完成全年商品住宅用地供应计划260公顷，是去年全年实际供应量的2.5倍。

今年2月，北京市政府常务会议审议通过的《北京市2017年国有建设用地供应计划》显示，该市2017年商品住宅用地计划供应260公顷，较上年下降七成。计划公布后，有评论认为，未来土地资源供给持续下降，尤其是核心一二线城市，供地计划持续锐减，地价紧随攀升，势必会带来房价的上涨。

对此，北京市住建委特别表示，今年260公顷的商品住宅计划供应量事实上是超过去年的实际供应量。此外，未来相关部门将加强调度，督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度，尽快形成商品住房供应。

初步统计，目前北京拿地未开工和开工未销售的房源有20万套左右，是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。一方面说明北京商品住宅下一阶段的供应规模；另一方面，督促这20万套库存转变为实际供应，将能起到稳定和引导市场合理预期的作用。

在新政出台后，北京市住建委开始严查房地产中介市场，重点查处违规代理“天价学区房”、发布虚假房源及价格信息、参与炒房、哄抬房价等违法违规行为。北京市发改委3月22日发布了《关于规范商品房经营企业价格行为的提醒书》，提醒商品房经营者应在交易场所醒目位置明码标价，实行一套一标；不得捏造、散布涨价信息，哄抬价格；不得相互串通，操纵市场价格。

从近期释放的信息来看，遏制房价过快上涨、限制投机需求这一手仍将“硬下去”。

在政府的紧急降温之下，北京楼市的成交量开始出现下跌。

来自克而瑞的统计数据显示，2017年第12周(3月13日－3月19日)，北京楼市的成交面积开始出现下跌，一周内成交面积为11.62万平方米，环比下跌0.76%。而此前一周，北京市的成交面积环比涨幅为178.54%。

房产中介的数据似乎更能说明问题。来自链家的数据显示，3月11日和12日周末两天的带看量分别为56256次和49870次，而“3·17新政”实施后的首个周末——3月18日和19日则降到了37339次和35133次。工作日的看房量更加惨淡，只有6699次看房，还不到平日的一半。

中原地产首席分析张大伟告诉记者，网签数据一直滞后于实际成交数据，对于北京来说，二手房市场滞后一个月左右，新建住宅目前签约更加缓慢，预计在4月份将出现签约高峰。但是在这一政策后，预计市场会快速平稳，二手房交易量会回到1.5万～1.8万套区间。

亚豪机构市场研究部总监郭毅表示，多方组合重拳之下，北京楼市成交量必然会应声而降，加之严厉调控使市场预期走低，部分客群主动延后购房计划，观望情绪加重，购房需求萎缩，预计未来一段时间内成交量持续走低，房价走势将趋于稳定，二手房市场可能会出现一定幅度的价格下调，议价空间也会增加。

新政波及的“躺枪者”

在“3·17新政”出台当天，各家中介都在紧急联系目前已经签约的出卖人和买受人，了解客户的贷款情况。对于眼下已经走到网签阶段的客户，则力争赶在当天18:00网签系统关闭前提交相关申请。

根据伟业我爱我家市场研究院统计，3月17日，北京全市共完成二手住宅网签1497套，较前一日增加近40%，创2016年9月30日以来单日网签量新高。到了18日，网签量仍高达968套。而平时的网签数量每天在100套左右。