疯狂楼市必杀技 短期内冻结市场交易成调控新思路

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　　刚需当了冤大头，改善型还有转机

　　虽然按照市场的理念，在利率市场化背景下，商业银行上调利率完全是市场行为，本无可厚非，更不能武断地说，首套房贷利率8.5折就是支持刚需，9折、基准利率就不是支持刚需，但是，通过提高房贷利率——特别是首套房贷利率，以挤压投资投机性购房，则有“将洗澡水与澡盆中的小孩一块倒掉”之嫌。

　　众所周知，差别化是我国房地产调控的精髓，也是避免房地产调控矫枉过正的矫正器。虽然不同房地产调控期赋予了差别化信贷政策不同的内容，但是，限制与鼓励始终是差别化硬币的两面。

　　首套房贷利率上升确实可以增大投资投机者的购房成本和风险，但同时也会增大刚需族的购房压力。而且，相比之下，刚需族所承受的压力要比投资投机者大得多。

　　一个简单的事实是，此轮房价上涨背景是资产荒、改善型需求爆发，以北京为例，统计显示，70%成交是改善性需求，可是，现在刚需却要为“抑制投资投机性购房”买单，可谓冤大头。

　　目前，我们对自住性购房的鼓励与支持主要体现在首付比例和贷款利率上。当这两大扶持措施与百姓渐行渐远的时候，我们还拿什么来鼓励与支持?如果连对自住性刚需购房的支持都被弱化了，那么差别化房贷政策何在?如果连自住性的刚需都受到伤害，我们的调控岂不是缘木求鱼?

　　相较之下，改善型购房者受到的伤害却较小，甚至可能从中受益。不少人认为改善型购房者受利率提高的冲击最大，是因为只看到了利率提高之后月供会增加。

　　这是一叶障目，因为如前所述，此轮房价上涨背景是资产荒、改善型需求爆发，存在泡沫。与此对应的是，3.17楼市新政叠加房贷利率提高之后，总价在800万-2000万元间的中高端楼盘开始下调，均价下调5%左右，一些房源下跌10%以上，个别甚至降价400万!

　　目前，北京居民购买二套房首付比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。以购买一套900万的二套房为例。首付67%，贷款300万，采用等额本息还款方式20年还清。根据前文可知：

　　①如果按照贷款基准利率，则月还款额19633元，累计总还款为471.2万元;

　　③如果按照贷款利率上浮20%，则月还款额21286元，累计总还款为510.9万元。

　　相比利率提高前，购房者月供增加了1653元(其实可能还没那么多，因为此前二套房的贷款利率就比基准利率高10%)，累计总还款额增加了39.7万元。但这是以静态的视角考量计算出来的结果。按照下跌5%的幅度计算，这套900万的房子，原价是947万!如果下跌了10%的话，则原价为1000万!考虑到加息之后，人们对房价上涨的预期改变，房价还有下跌的空间，改善型购房者其实是赚的!

　　对于小房换大房的购房者来说，由于刚需房价格坚挺，而改善型住房的价格却在下跌，其换房的价差大为缩小。可以部分、甚至全部抵消利率提高带来的还贷增加数。而且，当房价下行时，改善型购房者选择的余地也变得更大，可以更加从容。这一切，在房价单边放量上涨时是不可能实现的。

　　如果说此次房贷利率提高，打压了改善型需求，那只能说明这并非真正的改善型，且不是自住，而是投资或投机——此类购房需求对利率特别敏感(因为在加息周期中买房，不仅每月还贷压力变大了，而且房子还有下跌的极大风险)，这也是此轮楼市调控中要重点打击的对象。

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　　一旦下跌成为共识，房价就崩塌了

　　虽然房贷利率提高对购房者的负担不会造成太大的影响，但是，其带来的冲击却可能是巨大的。

　　楼市跟股市一样，其典型特征都是越涨越买，越跌越不买。

　　举个简单的例子，2015年楼市暴涨之际，我的一位朋友抱怨说，都怪那些疯狂买房的人炒高了房价，而事实上，我这位朋友自己也在此期间买了一套，因为他觉得还会涨……一个市场上有无数个像我朋友这样的人，必然就会推高房价，从而使得“涨”的预期最后真的实现了。

　　根据索罗斯的“反身理论”，即便是一个荒诞的故事，也会因为人们的集体认识偏差，而变成“真实”，直到最后因快速调整而结束。

　　楼市的“定向加息”就给出这么一个调整信号。2015年330以来的降息降准、降低首付……等都是支持的信号，此次则相反。

　　1986年-1991年日本房价大涨，但随着1991年日本央行加息，泡沫瞬间被刺破。我国的楼市不至于崩盘，但从历史经验来看，货币收紧是直接导致房地产周期性上涨结束的动因。