楼市成交将进入低速发展周期 市场短缺的是好房子

　　从3·17以来一个多月时间，北京各种房地产政策已经发布了17次，楼市调控的力度可以说刷新了全国的历史纪录。频繁调控之下，对于北京豪宅市场供给端的限制，今年以来尤为明显，目前均价8万元成为拿证红线，分析人士表示：这是一个“产品为王”的最好时代，也可能是最末时代。去库存时代，房地产市场最后拼的其实就是房子的品质，也许再过几年，全国都不缺房子了，但可能会缺好房子。

　　城市公寓成交坚挺

　　根据亚豪君岳会数据统计显示，2017年，北京公寓豪宅市场(成交价8万元/平方米以上，不含商办)共实现成交166套，成交面积3.2万平方米，环比小幅增加。与此同时，4月北京公寓豪宅市场成交均价为111847元/平方米，环比上涨18%。

　　在剔除商办类产品的影响之后，4月公寓豪宅成交不仅未出现下滑，反而小幅回升。尤其是10万+顶级公寓产品，4月共实现成交69套，环比甚至出现翻倍增长。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，这是一个“产品为王”的最好时代，也可能是最末时代。近两年不管是领军豪宅市场的万柳书院、北京壹号院，还是单价刚刚迈入豪宅基准线的首开华润城、五矿万科如园，在产品打造上均有属于自己的独有符号。而受到未来土地供应外延、“90/70”政策，以及限定销售价格的全面制约，目前的豪宅项目不管从地理位置还是产品品质来看都将成为绝版，这一预期也使得公寓豪宅市场成交依然保持坚挺。

　　成交将进入低速周期

　　值得关注的是，对于北京豪宅市场供给端的限制，今年以来尤为明显，限价是重要手段。据机构观察，在今年2月份入市项目当中，仅有绿地·海珀云翡一个项目的部分房源，成交价有望冲击8万元/平方米。

　　更重要的是，进入2017新入市项目当中，商品住宅项目没有一个单价超过8万元/平方米，由此可以看出，监管层对于预售价格的监管极为严格，而8万元/平方米也成为明显的价格界限。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，自去年开始施行的预售价格监管极大地限制了公寓豪宅市场的供应。从2017年北京楼市调控趋势来看，收紧仍然是长期预期，因此对于预售许可证的监管也将是长期性的，“8万元”也成为一道不可逾越的“鸿沟”，因此未来一段时间内，北京8万+公寓豪宅供应仍将会“凤毛麟角”，而受到供应低迷的制约，公寓豪宅市场成交也将进入低速运行周期。

　　市场短缺的是好房子

　　“去库存时代，房地产市场最后拼的其实就是房子的品质，也许再过几年，全国都不缺房子了，但可能会缺好房子。同时，在买房时机上，固然会受很多因素的影响，但好房子、真正让人喜欢上的房子，无论何时永远值得下手买。但现实问题是，好房子太少。说实话，不少开发商很对不起北京这座城市。”日前，在凯德·麓语“业界领袖学者时局解析巅峰论坛”上，独立经济学家马光远颇为犀利的演讲吸引了在场的很多人。

　　在挑选好房的问题上，清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所副所长彭剑波、链家研究院市场研究中心经理许小乐、亚豪机构市场总监郭毅等专家的意见几乎一致——无论市场走势如何，遇到真正的好房子，在任何时候都是值得买的。

　　然而，在实际操盘过程中，由于受限价令等一些迫不得已的调控因素影响，出于成本控制、利润考核等综合因素考虑，一些开发企业在产品品质打造上很容易“打折扣”， 结果带给市场的产品与项目所在地块、人们的预期目标多有 “偏差”，导致很多诸如上述专家、业内人士及购房者时常感叹“市场上真正的好房子还是太少。”

　　郭毅表示，在北京豪宅置业有两个原则：“城市住宅项目要买新的，别墅项目要买旧的。首先在城市里拿地地价高企，开发商为了匹配拿地价格，一定会在产品上不断做迭代升级，因此产品品质将越来越好，这是新房子的优势;而别墅项目则恰恰相反，相较于市场上越做越小的别墅产品，回归纯粹的别墅理念，独栋产品才能体验到的。对于未来的别墅市场来看，供需比越低的，去化周期越短的，越稀缺，越应该加倍看好。”

　　马光远再三表示：“尽管像北京这样的一线城市市场购买力强劲，但在产品为王的时代，老百姓最终需要的还是货真价实的好房子。”