专家详解：小区停车位到底归谁？

        随着人们生活水平的提高，住宅小区设车位、车库已经成为新建小区的标配。然而，拥有私家车的家庭越来越多，住宅小区内经常是车位难求，“停车难”问题长期不能解决，给人们的生活带来不便，并日益成为人民群众关注的难点热点问题，由此引发的法律纠纷也屡见不鲜。

        最近，哈尔滨商业大学法学院副教授石贤平在接受记者采访时，围绕界定住宅小区停车位权属问题，谈了自己对民法典中有关条文的理解。

        石贤平举例说，外省某地的一个小区，物业公司对该小区综合楼前坪的停车场一直存在收费行为，且私自调整停车场收费标准，2019年该小区业主委员会向人民法院提起诉讼，将建设单位与物业公司告上法庭，主张该停车场应属于小区全体业主共有，不应收取物业费。经过二审审理，2020年3月法院作出判决，小区综合楼前坪绿化广场及停车位归小区业主共有，被告物业公司停止对停车位的收费行为，涉案广场及停车位由小区业主大会和业主委员会进行管理。

        石贤平说，住宅小区属于民法典里规定的建筑区划范畴，民法典第二百七十五条和第二百七十六条吸收了物权法和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，对建筑区划内车位和车库的权属做了更为清晰的界定。

        “首先，民法典按照是否经过规划对车位、车库的权属认定规则进行了区分。”石贤平指出，第二百七十五条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”他认为，理解这一条款最为简捷的方法就是看住宅小区的车位或车库是否经过规划部门的审批。如果已经审批，则这些车位或车库适用该条第一款的权属认定规则，即开发商有权处置并依照合同确定车位车库权属：通过出售、附赠取得车位车库的，所有权归属于业主；车位车库出租的，所有权归属于开发商，业主享有使用权。如果车位车库没有经过规划部门审批，且占用了业主共有的道路或者其他场地，则适用该条第二款的权属认定规则，车位车库属于业主共有。当然，实际中，开发商建设车库基本上事先都经过了规划部门的审批，没有规划审批的大多发生在地面车位建设上，因此，该条第二款仅规定了车位，而没有规定车库。

        “其次，民法典规定了业主对规划内的车位和车库享有优先权。”石贤平介绍说，第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”他认为，这一条款实际上是明确了业主的优先权。这里的优先权不仅包括业主的优先购买权，还包括业主的优先承租权。开发商根据规划许可，依据小区面积、房屋套数确定的配置比例建设相应数量的车库、车位，从物权的从属性和附随性角度，业主对此当然享有优先购买权。如果业主只是租赁车位车库，那么业主也应享有优先承租权。另外，配置比例之外的车位车库实际上是占用业主共有的土地使用权所建设的，因此，超规划的车位车库仍应归业主共有。

        石贤平表示，当前，我国社会主要矛盾已经转化为人民群众日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。民法典回应了广大人民群众的诉求，必将及时妥善解决住宅小区的停车难问题及矛盾，发挥定分止争作用，让人民群众过上安宁美好的生活。

        来源：黑龙江日报