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管清友:经济进入新常态 房地产发展模式或发生变化

来源:和讯房产  刘宝丹 哈尔滨房掌柜  2019-11-27 16:30:22
[摘要]未来房地产企业一个很重要的压力还是在于资金端,中国房地产市场空间仍然很大

  中国的货币政策正式告别了大水漫灌,为什么这么说?我们过去十年这三轮宽松出现了大水漫灌的情况(2009年、2012年、2014年),宽松既解决了很多问题,但也造成了很多问题,比如资产泡沫化问题,包括房价在内资产价格上涨过块的问题,同时也有国际上的一些教训,比如日本在80年代末、90年代初宏观政策失误导致日本泡沫破裂,国际经验告诉我们,政策力度调整不能过猛过激。

  金融强监管以后,影子银行被大大约束了,影子银行减速对民营企业,尤其对很多房地产企业来讲影响是立竿见影的,因为房地产大量的融资渠道实际上来自于影子银行,也就是说,影子银行被监管以后,很难做到大水漫灌。同时,中国出现了短期比较明显的通货膨胀,核心CPI虽然没有上涨太多,有些指标是下降的,有人说拿掉猪以后都是通缩,但我们知道猪对于中国人来讲还是很重要的,我们知道能源价格和食品价格,食品价格主要是猪肉和跟老百姓(603883,股吧)息息相关的食品的价格,所以核心CPI数据去掉这两块对中国老百姓非常重要,所以,我认为通过核心CPI说中国货币政策不用太关注通胀这可能是不太对的。

  中国的货币政策还要占在大多数老百姓的立场上,可以这样说,能源价格和食品价格对于央行的货币政策仍然具有非常重要的作用。

  所以尽管已经实质性的降息了,甚至五年期的利率已经首次下调,而且这种利率还会继续,但是货币政策宽松不会再回到2012、2014年房地产大水漫灌的状况。

  我们对于房地产要有充分的认识,未来房地产企业的压力在于资金端,包括房地产行业在内的大多数行业已经进入到了一个调整分化期,最明显的特征就是头部企业越来越多的集中资源,用一个形象的说法叫头更大了,腰更细了,脚更肿了。今年很多企业出现资金困难,房地产行业的这种变化和其他行业的情况一样,所以这些行业总体都进入了一个调整分化期。

  上述情况已经反应到了股票市场,股票市场今年都在讲核心资产逻辑,讲所谓的龙头企业逻辑,就是因为产业上的这种分化,具体到房地产行业,拉长周期看,中国的房地产市场空间仍然很大,需求空间仍然很旺盛,但是房地产发展的范式或者模式可能会发生一个变化,这种变化可能是被动的,这跟我们金融周期和政策调控有关系。

  为什么这么讲?如果说1998年到2017年到今天二十年的时间,或者2008年到2017年大概十年时间,房地产的发展模式实际上是一个金融机构的发展模式,房地产企业做的是一个金融尤其,通过杠杆撬动资金,然后实现资金的快速的运转。实际上赚的是一个金融的钱,在金融周期从上行转向下行,金融监管更加严格,对于金融创新已经有点投鼠忌器的情况下,房地产行业其实从金融尤其变成制造业的游戏,也就是说我们未来的房地产企业可能要学会做制造业,再去玩资金的高杠杆的游戏,高周转的游戏恐怕不太适应现在的经济背景和监管背景;再去想像过去十年、过去二十年能够迅速的通过资金的周转去赚到快钱恐怕比较难了。

  未来房地产行业比较大的一个变化,就是对土地招牌挂自有资金要求可能会更加严格,这意味着房地产企业要拿出更多自有资本金去购买上游原材料——土地,这对于整个房地产行业的杠杆收缩立竿见影。房地产应该怎么做?第一,尽可能维持现金流充裕,包括对于流动性的管理,各个期限的管理;第二,不要轻易把宝贵的资本金再投到其他领域,因为那个领域你可能也不太熟悉,对其他行业还是有点敬畏感;第三,对未来可能的政策变化要有一点心理准备。

  总的来说,长远来看,这个行业还是非常有前景,很有潜力,我们积累了很多丰富的经验。从政策上来看,无论房住不炒还是去杠杆,都迫使房地产的发展方式实现转变,以上就从宏观经济和房地产行业两个纬度给大家汇报了一下,供大家参考,谢谢。

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责任编辑:梁珮瑜

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