房地产市场保持稳定预期 上市房企多举措保障现金流

5月23日，中国指数研究院在京发布“2019中国房地产上市公司TOP10研究报告”显示，2018年，在“房住不炒”理念持续深入和政策调控持续收紧的影响下，全国商品房成交规模再创新高，但销售及销售均价增速均放缓，房地产上市公司在行业调整期中把握城镇化及城市发展结构性机遇，延续“增收又增利”态势，但在盈利能力、财富创造力和财务稳健性等方面分化继续加深。2019年以来，调控政策转向“以稳为主，一城一策”，房地产市场保持稳定预期，同时企业融资状况有所改善，资金压力有所缓解，高盈利、高潜力、政策红利加持的房地产上市公司越发引起资本市场的关注，房地产行业价值投资进入新阶段。

　　报告显示，房地产上市公司总资产均值增长超两成，发展逻辑逐步分化。2018年，沪深及大陆在港上市房地产公司总资产均值分别为979.79亿元、1867.82亿元，同比增长23.41%、25.95%。存货、货币资金、长期股权投资以及投资性房地产的增长是拉动房地产上市公司总资产增长的主要因素。房地产上市公司资产规模断层明显，不同阵营企业之间发展逻辑出现分化。

　　报告认为，房地产上市公司持续增收又增利格局，强者恒强更为显著。2018年，房地产上市公司销售业绩稳步提升，带动营业收入、净利润规模平稳增长：沪深及大陆在港上市房地产公司营业收入均值分别为230.07亿元、353.99亿元，同比增长21.42%和30.05%；净利润均值分别达到29.19亿元、57.52亿元，同比增长27.89%、32.53%。同时，房地产上市公司继续强化三费管控，保持高盈利水平；受国家政策和行业调控影响，运营效率略有降低。

上市房企多举措保障现金流

　　同时，报告称房地产上市公司有效负债水平下降，多举措保障现金流。2018年，房地产上市公司有效负债率显著下降，沪深及大陆在港上市房地产公司有效资产负债率均值分别为50.32%、56.70%，较上年分别下降2.14和3.48个百分点。2018年，房地产上市公司加强资金管理，通过强化合同销售及回款，拓展多元融资渠道等方式，有效增强企业的短期偿债能力。2018年，沪深、大陆在港上市房地产公司现金及现金等价物净增加额均值分别为18.90亿元和53.19亿元。

　　2018年，房地产上市公司的资产收益水平持续提高、价值创造能力不断增强，沪深及大陆在港上市房地产公司每股收益均值分别为0.62元和0.81元，较2017年分别上涨0.13元、0.20元；EVA均值分别为9.31亿元和7.00亿元，同比增长8.13%和16.86%，财富创造能力不断提升。2018年，房地产上市公司全面增强股东回报意识，不断提高股息率，增强投资者投资动力。

　　报告指出，2018年，国家宏观经济下行压力凸显，投资者对资本市场风险预期增加并传导至房地产板块，房地产上市公司整体市值呈现下跌态势。2018年沪深上市房地产公司市值均值为167.26亿元，同比下降25.25%；大陆在港上市房地产公司市值均值为268.14亿元，同比下降11.08%。部分房地产上市公司通过并购重组、分拆上市等方式，释放价值创造能力，促进市值增长。另一方面，受中国经济转型升级及中美贸易战影响，资本市场总体走入下行波段，房地产板块表现均强于大盘，A股及港股房地产板块抗跌性较为突出。伴随资本市场的震荡波动以及监管层监管持续规范，资本市场对房地产行业投资价值的评估和投资标的选择，将更为强调估值和业绩匹配度，价值投资正在回归。投资者将更加关注企业可持续经营能力和长期价值，龙头、裂变式发展、城市红利型和产城运营型的企业更易获得投资者的青睐。

全国商品房成交量下降

日前，国家统计局发布4月全国房地产行业数据显示，商品房销售面积为12256万平方米，销售金额为12102亿元，环比下降22%和15%；与此同时，在东部地区销售支撑下，销售均价环比上涨9%。

　　“当前多个城市限价出现放松，预计后续销售面积与金额的差异将继续扩大，均价也将随之上涨。”克而瑞研究中心相关负责人杨科伟表示，仅东部地区成交增长难以支撑整体市场回暖。尤其是政策宽松预期减弱后，东部地区率先“入市”的刚需、改善需求或再陷观望，未来整体市场走势将“以稳为主”。

　　从投资开发角度来看，全国房企仍保持较高投资热情，前四月开发投资额累计达到34217亿元，累计同比增速11.9%。其中，4月房企新开工面积环比基本持平，同比增长15%；前4月房企施工面积累计同比增长8.8%。杨科伟称，“施工和新开工等未来仍将有望保持平稳增长，对开发投资增速起到支撑作用。”

　　与此同时，近期全国企业土地购置仍在下行。数据显示，前4月土地购置面积和土地成交价款分别同比下降33.8%和33.5%，降幅环比进一步增加。

　　“一季度以来的土地成交回升，集中表现在部分二线城市和环核心城市的三四线城市，土地市场分化加剧造成整体疲弱。”杨科伟表示，随着市场企稳回升，先前成交的新增土地也将陆续开工，转化为新开工继续支撑房企开发投资的增长。

（文章整理自中国经济网、北京晚报）