26家房企销售超千亿元 资产证券化融资金额大幅攀升

　　进入12月份，房企也相继晒出了前11个月的销售成绩单。从整体情况看，龙头房企仍保持稳定增长，且市场占有率进一步提升。　　

　　26家房企销售超千亿元

　　12月3日，碧桂园发布公告称，截至11月30日，碧桂园及其附属公司，连同其合营公司和联营公司，共实现归属于公司股东权益的合同销售额约4897.4亿元，同比增长29.52%；归属于公司股东权益的合同销售建筑面积约5246万平方米，同比增长22.31%。以其前10个月销售金额约4559.9亿元计算，11月份碧桂园的权益销售金额约为337.5亿元。碧桂园全年的权益销售额突破5000亿元已是大概率事件。

　　而稍早前，融信中国也发布了11月份销售业绩，其当月完成销售额135.84亿元，合约建筑面积约为62.15万平方米。前11个月，融信共完成销售额1082.17亿元，同比分别增长125.8%及162.8%，首次跻身“千亿级”房企，平均合约售价约为21573元/平方米。而以目前的销售情况看，融信完成全年合约销售目标1200亿元问题不大。

　　同时，富力地产11月份完成销售额181.9亿元，环比上升109%；销售面积约159.82万平方米，环比上升121%。前11个月，富力地产实现总权益合约销售金额约1138.5亿元，销售面积达892.91万平方米，同比分别上升55%和56%。以1300亿元的销售目标计算，富力地产已完成全年指标的87.58%。

　　除了上述几家“千亿级”房企，遭遇曲折但家底颇厚的佳兆业也公布了其销售情况。公告显示，截至11月底，佳兆业共实现合约销售约596.62亿元，总合约建筑面积约335.93万平方米，同比增长50.5%、30.3%。其中11月单月录得合约销售约105.7亿元，录得合约建筑面积约为45.14万平方米，同比分别增长107.1%与40%。

　　此外，根据CREIS统计的数据显示，目前TOP100房企销售额稳步增长，其中前10大房企的销售总额高达36691.6亿元，销售额占比为40.6%。

　　从销售情况来看，2018年前11个月销售额突破千亿元的房企已增至26家，年内则有望超过30家。其中碧桂园、万科与恒大均超5000亿元，3家企业销售额均值为5841.7亿元，同比增长率均值为18.7%；1000亿元-5000亿元的企业共23家，销售额均值为1725.3亿元，同比增长率均值为58.3%，其中，融信、蓝光发展两家企业首次跨入千亿元阵营。500亿元-1000亿元的企业有27家，销售额均值为675.8亿元；100亿元-500亿元的企业销售额均值为317.7亿元；TOP100门槛升至236.3亿元。　　

　　拿地融资两手抓

　　销售额稳步增长的同时，龙头房企也积极的扩充着土地储备。

　　在拿地金额方面，前11个月万科、碧桂园、保利继续位列榜单前三。其中，万科以1250亿元拿地金额位居榜首，碧桂园则以1200亿元位列第二，保利以926亿元稳居第三位，三家房企的拿地金额均超900亿元，万科和碧桂园更是以超1200亿元的拿地金额领先行业。TOP10企业前11个月拿地总金额达7609亿元，占TOP50企业的42.7%，虽然较前10个月占比下降1.6个百分点，但龙头房企在土地市场的优势依然十分明显，土地资源集中度加速提升。

　　此外，一、二线城市仍是房企拿地的重点区域。2018 年前11个月，全国土地成交金额 TOP10城市总计成交12023亿元，同比下降10%，降幅与前10个月相比收窄1个百分点；规划建筑面积TOP10城市成交29072万平方米，同比增长14%，增速较前10个月上升1个百分点。其中，杭州以2395亿元的成交总价位于榜单首位，同比增长20%，上海和北京分别以1716亿元和1526亿元的成交总额占据榜单第二、三位。规划建筑面积方面，郑州以3956万平方米稳居榜首，武汉和西安分别以3858万平方米和3436万平方米紧随其后。值得关注的是，青岛与菏泽土地成交持续放量，规划建筑面积分别同比增长118%和101%。

　　而为了获取更多优质土地，并确保现金流安全，2018年以来，房地产企业也积极地通过资产证券化进行融资，行业资产证券化融资规模迅速增长。根据Wind数据及企业公告初步统计，今年前11个月，房企共发行资产证券化产品154只，融资总额1725.1亿元，同比增长56.1%，其中11月份，房企共发行资产证券化产品16只，融资总额147.4亿元，环比增幅超过100%。

　　从资产证券化的资产标的类型来看：11月份，房企资产证券化产品资产标的多为应收账款，其次为租赁租金、物业费等。其中，万科发行资产证券化产品6只，资产标的均为应收账款，共获资金52.84亿元；金茂以物业费作为底层资产，获得15.4亿元资金；越秀以租赁租金作为资产标的发行资产证券化产品，获得资金10.91亿元。

　　面对当前国内融资环境，房企还通过发行住房租赁专项公司债券进行融资。11月份，万科20亿元住房租赁专项公司债于深交所上市，票面利率仅为4.18%；龙湖提交了规模为50亿元的住房租赁专项债券申请，发行期限不超过15年等。

　　对此，中指院的报告指出，资产证券化产品能够盘活企业存量资产，拓宽企业融资渠道，助力企业未来发展；同时，随着房地产市场从增量进入存量时代，租赁市场正成为资本角逐的新蓝海。未来，房企应积极把握资产证券化融资机会，并结合自身情况发行租赁类融资产品，不断优化债务结构，获取优质发展资源。

截至11月末，已有金科、阳光城等10家房企提前完成了今年的全年业绩目标。同时，包括朗诗集团、首创置业等在内的6家房企距离2018年目标仍有一定距离。

10家房企提前完成全年目标

在今年严苛的调控环境下，多地房地产市场历经土拍遇冷、“金九银十”褪色等变化，房企完成业绩遭遇多方考验。尽管如此，销售规模增长仍是重中之重。从克而瑞发布的2018年1~11月中国房地产企业销售TOP100排行榜来看，行业竞争依然激烈。

克而瑞数据显示，截至11月末，千亿房企数量已经达到25家。据不完全统计，截至11月末，金科集团、阳光城、新城控股、世茂房地产、华润置地、九龙仓、宝龙地产、奥园集团、建业地产、龙光地产等房企的目标完成率都在100%以上。

华创证券认为，11月市场成交继续走弱，但主流房企销售环比回升，同比涨幅继续收窄，主要源于目前主流房企多为高周转策略，弱市下均多采取重去化、轻利润率的“以价换量”策略。

6家房企业绩未达预期

几家欢喜几家愁。克而瑞数据显示，包括朗诗集团、华夏幸福、首创置业在内的6家房企，距离2018年目标完成率还差15%以上。

其中朗诗集团2018年的业绩目标为460亿元，今年1~11月销售业绩为274.8亿元，完成率仅为59.5%；华夏幸福今年初定下2100亿元的业绩目标，当前的销售业绩为1270.5亿元，完成率为60.5%。

除了要紧盯业绩目标，不少房企也面临债务压力。11月份多家房企通过发债、信托等方式进行融资，而朗诗则通过配发3.41亿股资本化股份的方式缓解财务压力。

11月29日晚间，朗诗绿色集团公告称，公司与认购方朗诗国际签订资本化协议，通过向朗诗国际配发3.41亿股资本化股份的方式，抵消公司未偿还予朗诗国际的2.9亿港元贷款。资本化股份占公司已发行股本的7.79%，占配发及发行资本化股份后总股本的7.22%。

此外，今年定下750亿元年度销售目标的首创置业目前仅完成568亿元；千亿房企中绿城中国的原定目标为1800亿元，截至11月末的销售业绩为1337.3亿元，距离目标额还差460亿元左右；同时，原本打算今年进入“千亿房企俱乐部”的首开股份当前完成销售801亿元，距千亿门槛还有199亿元的差额。

禹洲集团当前的销售业绩为467亿元，据全年目标还差133亿元。12月3日，禹洲地产企业融资及投资者关系部高级经理伍时凯在出席线上交流会时表示，虽然今年仅剩一个月，公司还是会向600亿元的年度目标冲刺。

克而瑞研究指出，部分企业业绩未达预期的原因在于目标制定失误。房企年初设定的业绩目标反映了企业对市场走势和自身上市货值节奏的预判能力，如果企业的销售增长低于目标预期，说明判断出现了失误。

其次，运营能力欠佳。在今年政策调控趋严、市场预期下滑、房地产行业整体增速放缓的背景下，年度目标完成率可以看作是一次对房企全年综合运营能力的考核，特别是在品牌和营销方面。

（房掌柜整理自证券日报、每日经济新闻）