中小房企融资加码冲刺全年业绩 多家房企拟海外融资

　　多家房企近期发布融资方案，融资手段包括增发H股股份、境外发行公司债等。部分公司融资额达100亿元。数据显示，今年以来，仅A股上市房企就有超过30家发布了美元债券融资方案，不少公司融资成本超过10%，有的公司甚至达到13.25%。业内人士指出，目前房企处于还债高峰期，预计2019年这种情况会更加严重。国内融资渠道收窄，于是房企业纷纷跑往海外市场融资。

　　利率普遍较高

　　富力地产日前公告称，拟增发不超过8.06亿股H股股份，募集资金全部用于补充资本金。此次融资规模近100亿元。这是公司自上市以来首次进行增发股份。半年报显示，上半年公司负债总额高达2703亿元，净负债率达到187%。截至2018年三季度，富力地产负债再创新高，达到2863亿元。此次增发股份有利于降低公司资产负债率。

　　从近期发布的融资方案看，利率普遍较高。以中国恒大为例，公司11月19日早间公告，拟增发美元优先票据。该票据将由天基控股在境外运作的若干其他附属子公司，提供无条件且不可撤销担保。公司表示，拟增发票据是在一宗2020年到期，本金为5.65亿美元的票据基础上增发，原票面利率为11%。

　　11月19日晚间，华夏幸福公告称，公司境外间接全资子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD。依据美国证券法S条例，在2017年发行的高级无抵押定息债券基础上，按该债券相同的条款及条件，向境外专业投资人增发5000万美元的高级无抵押定息债券。本次发行的债券由公司提供无条件及不可撤销的跨境连带责任保证担保，票面利率为6.5%，2020年12月21日到期。

　　数据显示，今年以来，超过30家A股房企发布了美元债券融资方案。不少公司美元债券融资成本超过10%，有的公司甚至达到13.25%。

　　还债高峰来临

　　值得注意的是，长租房领域融资较多。以葛洲坝为例，公司11月19日晚间公告，其向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券获中国证监会核准批复。批复显示，核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过28亿元的公司债券。本次公司债券采用分期发行方式。

　　诸葛找房首席分析师陈雷对中国证券报记者表示，目前处于房企还债高峰期，2019年以及2020年还债压力将更大，预计2019年房企还债规模超过4000亿元，2020年超过5200亿元。房企发展本身就追求高周转。随着地价不断提升，企业盈利能力下降，需要通过扩大规模来维持盈利增长。但市场发展不及预期，有的房企回款困难，于是通过借贷以保证发展规模和速度。

　　陈雷指出，从目前情况看，房企国内融资渠道受限，于是纷纷跑去海外市场融资。但海外市场融资利率一般要比国内融资高不少。不少房企本身负债率高，使得融资信用评级受到一定影响，进一步推高了融资成本。

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三家房企同日宣布发债，总额超过70亿元人民币。

11月20日，花样年控股公告称，附属公司花样年中国已获中国证监会核准向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币29亿元的公司债券；同日，时代中国控股发行2020年到期的3亿美元优先票据，票面利率10.95%；龙光地产发行规模为人民币24.9亿元、于2022年到期的境内债券，票面年利率为5.98%。

当前房企融资成本出现巨大分化，龙头房企的融资优势凸显。尽管中小房企在融资成本方面不具优势，但因面临冲刺年底业绩，为保持企业稳定周转，从公司债到境外发行票据，不少中小房企不断在融资方面加码。

偿债高峰考验中小房企资金链

从民企上市公司来看，Wind数据显示，今年143家上市公司共发行了341只债券，合计募资2507.04亿元。发行数量上，共有85家上市公司只发行了1只债券，平均发债规模为5.95亿元；剩余58家发行2只及以上债券的上市公司，平均发债规模达34.5亿元。

值得注意的是，Wind统计的今年民企上市公司发债规模前10名的企业中有6家主业为房地产开发企业，侧面反映出处于偿债高峰的房企融资需求之渴。

上周合景泰富及雅居乐分别发行2年期4亿美元优先票据，成本上升至9.85%和9.5%。而万科发行的3年期20亿元人民币中期票据利率仅4.03%，融资成本出现巨大分化，龙头房企的融资优势凸显。

11月20日早间，时代中国控股发布公告称，发行2020年到期的3亿美元优先票据，票面利率10.95%。公司拟将票据发行所得款项净额用作其若干现有债务再融资及一般营运资金用途。

从年初至今，时代中国融资发行票据或债券的年息从6.25%升至7.85%再升至8.4%，本次3亿美元优先票据的年息升至10.95%。据悉，时代中国前10个月累计实现合同销售金额476.68亿元，已经实现550亿元全年销售目标的86.7%。

11月20日，龙光地产宣布，公司全资附属公司于9月11日获中国证监会核准向合资格投资者公开发售合共不超过人民币40亿元的境内公司债券。当日，龙光地产发行首期境内债券，发行规模为24.9亿元，于2022年到期，票面年利率为5.98%。本次发行境内债券所得款项将用作偿还发行人债务。

今年前10月，龙光地产合约销售额约为598.7亿元，同比增长71.5%。其年初设定的全年销售目标为660亿元，但在8月份的中期业绩会上宣布上调2018年合约销售目标至700亿元。据此，前10月龙光已完成全年销售目标的85.5%。

平安证券研报显示，目前按揭利率连续22个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业的销售表现；2018年将迎来房企偿债小高峰，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险。

招商证券则指出，房地产资金链水平（资金来源/房地产投资）2017年以来趋势性收紧，2018年上半年有所改善，但8月以来因资金来源回落较投资更快，又呈收紧（10月为140:100），但仍位于安全水平，远高于警戒线（130:100）；当前房企整体资金链水平可控，行业整体性风险或不大。

“借钱周转”冲刺全年业绩

2018年仅剩一个多月时间，冲刺年底业绩成为众多中小房企的要务。尽管中小房企在融资成本方面不具优势，但为保持企业稳定周转，不少中小房企还是愿意在融资方面加码。

11月20日，花样年控股在港交所公告称，附属公司花样年中国已获中国证监会核准向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币29亿元的公司债券。采用分期发行方式，首期发行自核准发行之日起12个月内完成，其余各期债券发行自核准之日起24个月内完成。

今前10月，花样年累积销售额为约人民币213.63亿元，已售建筑面积为1903390平方米，平均售价每平方米约11224元。按照花样年在3月20日业绩会上表示的2018年全年销售目标300亿元计算，目前花样年已完成全年目标的71%，这也意味着接下来的两个月，花样年要完成既定目标任务的近30%才能完成年初定的300亿元目标。

值得注意的是，美的置业近期两项公告显示，美的置业一边发债筹钱，一边进行“投资理财”。11月19日深交所公告称，美的置业集团2018年面向合格投资者公开发行公司债券将于11月21日正式挂牌上市交易。本期发行规模为10亿元，票面利率7.5%，期限为三年。

11月20日晚，美的置业公告称，以内部资金认购中国工商银行发行的理财产品，认购金额合共12.506亿元。

据财务报告显示，美的置业截至2018年中期，资产总额1360.73亿元；负债总额1195.67亿元；营业收入65.63亿元，归属股东净利润3.88亿元。经营活动现金流已多个报告期内为负值。

据广发证券统计，2018年、2019年样本房企债务兑付数量是未来几年的高点，兑付规模将分别高达3375亿元、4474亿元。大型房企凭借更强的销售回款能力以及更加稳健的财务水平，在融资方面将更具备优势。因此，真正需要警惕的是中小型房企的兑付风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去几年公司债发行的规模是比较大的，政策收紧是在2016年下半年，到2018年底差不多就是两三年的时间，是很多债务工具兑付的时间，所以说2018年、2019房企的偿债规模较大。

（房掌柜整理自中国证券报、每日经济新闻）