土地市场“底价成交”成主旋律 房企市场机会在哪？

在中央明确“坚决遏制房价上涨”的大背景下，今年的“金九银十”成色明显不足。中指院数据显示，9月份监测城市的商品房成交量同比、环比分别下滑7.3%、0.5%，库存则环比上升9.3%，楼市整体呈“向下”走势。

作为房地产市场的“面粉”，土地市场也呈现出凉意。国家统计局数据显示，前8月房企土地购置均价4971元/平方米，较去年同期下降22.6个百分点，连续5个月出现回落。而中指院数据也显示，截至9月底，今年土地流拍数量约888宗，达到了历史相对高位。今年前三季度，全国300个城市有446宗宅地流拍，总规划建筑面积5645万平方米，是2017年全年的1.8倍。

在楼市趋冷之下，房地产开发企业真的到了“活下去”的关头吗？

土地市场“入秋”

国庆大假刚过，深圳、广州等城市便迎来10月的土地首拍，但“底价成交”成为主旋律。

据中指院最新数据，前三季度全国300个城市共推出各类用地16.6亿平方米，同比增长29.9%，其中住宅用地7.9亿平方米，同比增长31.4%。而在成交方面，各类用地共成交13.6亿平方米，同比增长23.8%，其中住宅用地6.4亿平方米，同比增长21.5%。住宅用地成交规模同比虽继续增长，但增幅持续收窄。

在地价方面，楼面价、溢价率双双下跌。前三季度全国300城土地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢价率16.1%；其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%，平均溢价率18.3%，较去年同期下降21.1个百分点。

溢价率方面，分城市看，一二三线城市土地市场均呈现降温趋势：土拍溢价率同比均出现大幅下滑，其中一、二、三线城市前三季度溢价率分别为8%、14%、21%，同比分别下滑10、19、23个百分点。分季度看，呈现明显逐季降温的态势：一、二、三季度溢价率分别为19%、21%、10%，同比分别下滑15、17、20个百分点。

土地竞拍环节，不仅流拍出现加速，零溢价成交地块也明显增多。前三季度，全国300城共流拍住宅用地446宗，总规划建筑面积5645万平方米，是2017年全年的1.8倍。而第三季度土地流拍率达到9.3%，创下近年来的最高值。同时，第三季度住宅用地零溢价成交地块宗数占比达到59.2%，较第二季度提升6个百分点。土地市场渐趋冷清。

易居研究院也认为，全国土地市场在“加速降温”。

易居研究院数据显示，其监测的40个典型城市8月土地成交均价4472元/平方米，同比下跌17.7%，环比下跌2.9%，延续自2016年9月以来的震荡下跌态势。

在溢价率方面，8月40个城市土地成交溢价率17.3%，较去年同期下降20.9个百分点，溢价率创自2015年6月以来39个月的新低。土地市场整体呈降温态势。

国家统计局数据也显示，前8个月房企土地购置均价4971元/平方米，增速较去年同期下降22.6%，连续5个月出现回落。

易居研究院智库研究中心总监严跃告诉《每日经济新闻》记者：“土地流拍增多，一方面是政府推地时期望过高，以致部分地块的起拍价较高；另一方面是开发商或对市场预期降温，或资金压力较大，以致拿地动力不足。”

显然，在持续的楼市高压政策下，特别是在中央明确“坚决遏制房价上涨”的大背景下，土地市场紧随楼市一起“入秋”。

房企的机会在哪里？

近日，行业标杆万科高喊“活下去”在业内掀起不小波澜，一度被解读为对市场前景预期悲观。

“未来中国房地产市场我是看好的。哪怕（市场规模）从13万亿元降到12万亿元，仍然是很大的市场。这个市场非常大，我对未来的市场是充满了信心。”阳光城集团执行副总裁吴建斌在参加9月27日由每日经济新闻主办的第八届中国价值地产年会时说。

弘阳集团执行总裁蒋达强在参加第八届中国价值地产年会时也表达了类似观点：“中国的房地产市场蛋糕保持在10万亿元到13万亿元的规模，在这样的规模下大家还是有的做的。”不过蒋达强同时认为，再像以前那么大的增长机会将不多见了。

多位市场分析人士在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示，楼市调控虽持续高压，但房地产市场超过10万亿元的规模，对于资金、管理、品牌优势明显的龙头房企依然还有机会，并不存在“活下去”的问题。然而对于部分中小房企而言，却面临着被洗牌出局的风险。

吴建斌也认为，尽管市场规模足够大，但在当前的调控环境下，龙头房企表现很好，不会出现大的问题，但一些负债很高的房企却容易出现问题，容易把市场份额让出来。

“房企规模（增速）如果低于30%，企业是要出问题的。”蒋达强认为：“因为企业的费用需要高增长（来覆盖），市场蛋糕就这么大，（头部）企业规模继续扩大，意味着中小企业，（特别是）后面小的企业要把市场规模让出来给前面的头部企业。”

亿翰智库数据显示，今年前9月有19家房企销售额突破千亿元；TOP10、TOP30、TOP100房企集中度分别上升到30%、48%、71%，较去年全年增加5、8、13个百分点。金茂、新城、金科、滨江等房企销售金额同比增幅甚至超过100%。

从过往经验看，每一轮的楼市调控导致的市场降温，都意味着行业的洗牌。

在高喊“活下去”的同时，万科在土地市场的“大手笔”同样值得关注。

数据宝数据显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额达到458.7亿元，几乎是保利、碧桂园、融创、恒大四家房企244.1亿元、137.9亿元、69.1亿元、26.4亿元的权益拿地金额之和。

此外，10月9日华夏幸福公告显示，北京万科拟以32.34亿元收购华夏幸福环京的5家项目公司部分股权，涉及土地面积33.93万平方米。

那么对于市场上的众多房企而言，市场机会究竟在哪里？

“未来，房地产市场将不再是非都市圈中小城镇的舞台。”新城控股高级副总裁欧阳捷认为，并不是临近核心大城市的中小城镇都能自动成为都市圈的“会员”，关键要看是否有便捷廉价的快速交通网，一体化、均等化的公共服务，以及非垄断的市场格局。

中指院认为，未来随着我国人口总量增长放缓，城市间的人口争夺将是一场零和博弈，人口将继续向中心城市流入，同时重点都市圈也将成为人口的主要聚集地。同时，人口规模也将是带动住房需求增长的核心要素。

“当前楼市持续高压，并不意味着小房企一点机会都没有。”严跃进告诉《每日经济新闻》记者：“未来随着楼市的进一步降温，土地溢价率将会继续下滑。房企要审慎制定营销策略，在确保资金链安全的同时加强市场研究，抓住市场调整机遇。”

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今年以来，我国主要城市房地产调控累积次数多达300多次。严厉调控下，土地市场呈现供应与流拍均创新高的独特现象，特别是三四线城市，更是成为供应与流拍的主战场。

《经济参考报》记者近日调研了解到，供应大增缘于地方政府财政压力，需加大土地融资力度，而流拍增加则主要由于房企资金链吃紧，对后市持谨慎态度。业内人士指出，在地方财政依然严重依赖土地出让金的情况下，既要防止流拍可能带来的财政收入问题，又要防止增加供应造成的“新库存”。

供地增加，流拍却在蔓延

当前，全国土地市场结构性特征凸出，呈现供应与流拍均创新高的独特现象，成交总额增长与溢价率降低同时出现。

国家统计局数据显示，1至8月，全国房地产开发投资76519亿元，同比增长10.1%；房地产开发企业土地购置面积16451万平方米，同比增长15.6%，土地成交价款8177亿元，增长23.7%。

《经济参考报》记者采访发现，当前全国土地市场呈现三大特点，一是三四线城市成为总成交面积和总成交额“双增长”的重要支撑。中国土地勘测规划院发布的二季度全国主要城市地价监测报告显示，在106个主要监测城市中，三线城市住宅地价环比、同比增速超过全国主要城市及一二线城市平均水平，处于高位运行，19个三线城市的住宅地价环比快速上涨，增速超过3%；29个三线城市住宅地价同比增速超过10%。

中原地产研究数据显示，前8个月50大城市累计卖地2.47万亿元，同比上涨28%。杭州突破2000亿元，上海、重庆、苏州卖地超过1000亿元。数据显示，从三四线城市看，多达64个三四线城市卖地突破百亿，刷新历史纪录。

二是溢价率普遍下滑，热点城市不少地块以底价或逼近底价成交。今年8月，广州、上海出让的多幅宅地均以底价成交。厦门在今年7月出让的地块中，多幅商住用地楼面价跌破2万元，如翔安区13-16片区地块楼面地价为1.8万元/平方米，相比两年前同区域的地王3.7万元/平方米，跌去近一半。

8月10日，太原市举行了被坊间称为“史诗级”的大规模土拍，拿出热点区域的8幅黄金地块进行拍卖，总面积约82.71万平方米，起拍价合计130.82亿元。但结果让人大跌眼镜，8幅土地全部流拍。

今年以来，福州土拍市场渐入寒冬，房企土拍参拍积极性大幅下滑，今年四次土拍共出让23幅经营性土地，有11幅土地因竞买人不足流拍，成交的土地也多数以底价成交，8月3日举行的福州第四次土拍，4幅土地均以一轮成交。外围县市土拍市场热度也大不如前，同区域楼面价大幅下滑，以福清为例，8月27日成交的23号地块楼面价相比5月成交的16号地低了将近3000元/平方米。

在曾有“楼市四小龙”之称的安徽省合肥市，土地流拍也时有发生。今年8月底，合肥市一场土地拍卖会共有七宗地块参与，其中包河区、巢湖市各有一宗流拍。今年以来的不完全统计数据显示，合肥市累计流拍的地块已经超过10宗以上，个别地块甚至出现连续两次流拍的情况。

中国指数研究院数据显示，2018年前三季度，全国300个城市各类用地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢价率为16.1%；其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢价率为18.3%，较去年同期下降21.1个百分点。

中国指数研究院相关负责人分析认为，一方面，2017年品牌房企整体拿地规模处在历史最高水平，基数偏高；另一方面，今年以来，受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响，品牌房企拿地更趋谨慎，拿地规模有所下降；同时，企业拿地布局下沉三四线，也是拿地金额下降的重要原因。

中原地产首席分析师张大伟表示，地方政府加大土地供应力度，开发商对热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍，不少以往的地王“邻居”并没有拍出地王价格，这是市场降温的重要信号。

三是供应量与流拍数均创新高。WIND资讯统计显示，2018年以来全国100大中城市住宅用地供应数量达3232宗，创2014年以来同期新高，同比去年增长26.20%。与此同时，土地流拍却在蔓延。

中国指数研究院提供的数据显示，2018年1至8月，全国300城共推出各类用地18468宗，流拍890宗地块，占推出土地宗数的4.8%，较2017年上升1.2个百分点。从各城市流拍土地宗数来看，部分东部沿海城市成为土地流拍的主要区域，如宁波、泰州、滨州，分别流拍了38宗、41宗、53宗；从土地流拍宗数占推出土地数的比重来看，主要集中在部分经济实力较弱的中西部城市，如西宁、银川、太原。

东吴证券研究报告认为，从地域分布看，河南省流拍数量居首位，2018年1至8月已超百块，华东地区的山东、浙江、安徽也是土地流拍事件多发区，紧随其后的是四川、贵州等省份。总的来看，经济欠发达或偏远地区市场热度不够，土地被流拍的概率更大。

中信建投研报统计认为，以土地宗数为口径，今年以来流拍率约6%，流拍率高于近轮周期中最低迷的2014年，尤其是一线城市，流拍率更是在二季度创下17%的最高值。上海克而瑞地产研究员吴嘉茗分析称，全国土地市场成交规模仍然维持高位，随着一二线城市供地规模持续增加，未来土地流拍现象将增多。

“有利可图的地块越来越少”

针对土地流拍频发的现状，业内人士分析认为，持续严格调控影响房企预期、融资环境收紧房企回避风险、土地出让条件更加苛刻，是导致当前土地市场流拍现象增加的三大因素。

持续严格调控影响着房企预期。根据中国指数研究院数据，2012年以来百城住宅用地成交楼面均价持续上涨，2017年达到历史最高值，超过5000元/平方米。在严格限价背景下，偏高的地价压缩了企业的盈利空间，降低了企业拿地积极性。上海易居房地产研究院副院长杨红旭等人士认为，开发企业对后市判断由过去的乐观转为谨慎，甚至悲观。土地流拍也意味着开发商不看好未来市场，不敢贸然加大房地产市场投资。

当前，由于融资环境收紧，房企主动规避风险。中信建投研报认为，此轮流拍的动因与上一轮不同，2014年是因为销售市场低迷，导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱，然而这一轮，在需求端销售市场稳定的情况下，流拍蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆背景之下的主动理性选择。

业内人士普遍认为，当前房地产企业债务重压在身。据恒大研究院资料显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元，其中规模最大的是房地产开发贷，为9.6万亿元。具体看，从2018年下半年到2021年，房企集中兑付的有息债务规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，2022年及以后共0.9万亿元。从今年下半年到2021年，房企即将进入偿债高峰，房企现金流面临考验。一位业内人士说，截至9月10日，A股总市值为5.73万亿美元，也就是说，房企未来的债务总额将相当于A股总市值的近一半。

易居企业集团副总裁于丹丹等业内人士表示，面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等，企业资金进一步承压，拿地积极性减弱，土地流拍数量增加。

与此同时，部分地块出让条件严苛，也是流拍现象增加的一个重要原因。天津自今年4月以来住宅用地流拍地块全部要求限地价、竞自持、竞配建，总规划建筑面积189万平方米。北京今年1月至今住宅用地共流拍六宗，其中四宗地块为限竞房，两宗地块为共有产权住房。

对于今年土地流拍加剧的原因，中国指数研究院分析认为，限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求，对于企业来说，这些限制条件给项目盈利和周转带来了压力，对企业资金支持提出了更高的要求，企业拿地更加谨慎。

“房企在计算了成本、收益之后，觉得有利可图的地块越来越少，所以拿地的积极性越来越低。”正荣集团投资部相关负责人说，“在销售端，政府给开发商规定了价格，实行限价；在供应端，政府的起拍价定得比较高，给开发商留下的盈利空间非常低。”

张大伟则认为，许多地块处于远郊区，而且地块有多重复杂的属性，土地配建复杂，导致房地产企业拿地意愿不强烈；房企资金压力越来越大，非优质地块对企业吸引力下降；2018年楼市继续严格调控，房企对未来房地产市场看法出现分化，大部分房企拿地积极性持续下调。

土地市场现回归理性信号

业内人士认为，一方面，地价不断下行将引导消费者预期，促使房价进一步回归理性；另一方面，土地供应大增折射地方政府财政压力不断加大，尤其需要警惕三四城市因供应增加带来新的库存。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷表示，流拍土地增多，并非是楼市下行的预兆，更多是土地市场回归理性的信号。“过去20多年，地价的不断上涨传导至新房房价，进而影响周边二手房价格，构成了中国房价不断上涨的逻辑链条。”他说。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，从成本法的角度来说，地价下跌对房价的回调是一个有利的条件。同时，还要看市场的因素，供需关系和调控也会影响房价的最终定价。

此外，一些业内人士指出，要关注地方财政压力。相关研究表明，土地出让收入作为政府性基金收入的重要组成部分，对地方财政制约作用显著。

东吴证券研究数据认为，国有土地使用权土地出让收入占全国政府性基金收入的比重，2015年以来上升趋势明显，进入2018年，此数值均在85%以上，近几个月虽然略有下降，但仍处于高位。为了解决吃紧的地方财力，地方政府只能出让土地弥补缺口，从而造成土地成为地方财政融资的重要资源。土地流拍或将成为地方财力制约因素。

中原地产数据显示，今年前8个月50大城市累计卖地2.47万亿元，同比上涨28%，再创历史新高。申万宏源研究报告认为，今年上半年土地出让创新高与地方财政紧张存在一定关系。

广东省政府研究中心巡视员李惠武表示，当前国家正在加快推进社会治理能力现代化，就必须让资源下沉基层，解决中央与地方财税分配矛盾，让地方事权与财权相匹配，最终破解“土地财政”。

此外，需要提升供应，科学性防止“新库存”。国家统计数据显示，8月末，全国商品房待售面积70870万平方米，比7月末减少512万平方米，连续6个月减少，去化周期处于历史低位。

受产业环境、人口净流入规模、家庭收入等影响，三四线城市一直是房地产高库存“重灾区”，为了增加财政收入，三四线城市已经开启新一轮加大供应。根据中国指数研究院数据，2018年上半年，各类用地推出量增加，其中住宅用地推出量同比增长超三成。2018年上半年，全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米，同比增长34.2%，其中住宅用地推出5.0亿平方米，同比增长30.4%；商办用地推出1.2亿平方米，同比增长15.6%。

分线来看，各线城市住宅用地推地均加速，其中一二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%，三四线城市共推出2.9亿平方米，同比增长32.9%，增幅最大。

受中国指数研究院监测的三四线城市在7月共成交土地1384宗，成交土地面积5880平方米，环比增加20%，同比增加21%。此外，这些城市共完成土地出让金1497亿元，同比大涨41%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进说，房地产去库存供给侧改革成果来之不易，要防止三四线城市迫于财政压力大幅增加土地供应，造成“水多了加面，面多了加水”的死循环。

（房掌柜整理来自每日经济新闻、中国经济网）