十一黄金周一线城市二手房市场遇冷 供需两端依旧低迷

  一线城市二手房市场长假遇冷 供需两端预期下调迹象明显。

  十一黄金周历来被地产界视为检验市场冷热的“风向标”。

  但从2018年黄金周期间来看，楼市出现一系列降价维权事件，而结合各家机构发布的数据，楼市正在步入下行周期。而在相对更能反映市场预期变化的一线城市二手房市场，这一迹象更为明显。

  数据显示，“金九银十”未能奏效，“量缩价稳”开始出现向“量价同缩”转变的迹象。一方面，一线城市二手房市场成交量持续低迷，深圳九月二手住宅过户下跌近三成。另一方面，一线城市开始全面出现成交价格微幅下调，“降价挂牌”的房源也有所增多。

  多位分析人士均指出，随着中央对房地产的持续调控不动摇，以及房地产信贷收紧的大环境下，预计四季度二手房成交量将维持低迷态势。

  “量缩价稳”局面恐变

  一线城市二手房市场，成交依旧低迷。

  贝壳研究院的数据显示，今年三季度，北京、深圳的二手房成交量环比下滑分别达到35%和42%，上海的成交量下滑也在10%左右。

  此外，广州住建委的数据显示，1-8月，广州累计成交二手房71247套，同比下滑约28%。

  这一现象在传统楼市旺季“金九银十”依然没有改观。

  深圳市规划国土委提供的数据显示，9月，深圳二手住宅过户4952套，环比下跌31.3%。而贝壳研究院则表示，尽管北京在2018年黄金周的二手房成交量，比2017年高出53%，但这一交易量只有2016年的57%，且已连续4个月下跌，“北京二手房市场持续处于下行阶段”。

  值得注意的是，尽管持续一年多的“量缩”依旧存在，但“价稳”的局面却似乎有所松动。

  成交价格方面，中国房地产业协会主办的中国房价行情APP显示，最近一个月，四大一线城市二手房价格环比均有所下降。

  其中，京沪两地同、环比均有所下滑。在本轮调控中政策最为严厉的北京，二手房成交均价达到6.08万元，同比下降6.06%，环比下降1.73%，其同、环比下降幅度在一线城市中居首。而上海的二手房成交价格则达到5.18万元，同环比分别下降1.29%和0.57%。

  穗深两地则是同比上涨、环比下滑。广州二手房均价达到3.27万元，同比上涨6.56%，环比微幅下降0.12%。深圳的二手房价格则达到了5.73万元，同比上涨7.73%，环比下降1.65%。

  “这说明房东在主动调低市场预期。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示。

  严跃进解释称，一二手房的定价策略有所不同，一般来看，一手房主要看房企的资金面。若是资金情况不错，其定价相对比较强硬，而二手房的定价则主要取决于买卖双方的市场预期，各类市场信息都对双方决策形成影响。

  对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道记者表示，2018年下半年以来一线城市二手房市场预期保持减弱态势，购房者观望情绪蔓延，业主调价中涨价占比以及新增供需均持续回落。

  预期缘何变化

  实际上，市场的观望和预期调低，在一些数据上也有体现。

  供给端而言，在体现业主预期的挂牌价格方面，诸葛找房数据研究中心的监测数据则显示，9月，一线城市中，除广州微幅上涨0.04%以外，深圳、北京和上海的二手房挂牌价格分别下降0.32%、0.24%和0.56%。

  而广州链家的数据显示，2018年第三季度，其库存有效待售房源中，有超过2.2万套房源调整了价格，占可售房源总量的60.1%。其中，“降价”性质的占78.4%，而9月第三周新增的降价房源占比更是超过85%。

  需求端而言，数据显示，购房者的决策时间正在变长，带看量依旧低位，观望情绪较重。

  贝壳研究院的数据显示，黄金周期间，北京二手房业主和客户成交周期分别为70.6和75.6天，较去年分别延长11.1天和11.8天，较2016年均延长40天。同时，带看量在2018年按前期小幅回升后转入下降态势，比2016年的新增带看量下降30%。

  “进入9月以后，深圳和上海市场预期随着市场的下行，依旧保持向下状态。而北京公积金政策在一定程度上加重了市场预期。在市场进入下行区间时，一手限竞房大量集中入市且去化率不理想，以及部分楼盘的降价行为也强化了降价预期。”许小乐告诉21世纪经济报道记者。

  许小乐所说的北京公积金政策，是指9月13日北京住房公积金管理中心发布的《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，该文件提出“认房又认贷”、“缴存额度与缴存年限挂钩”、“异地购房不能随意提取”等多项措施，鼓励“先租后买”的购房消费。

  这一政策被认为在一定程度上加剧了年轻人的购房焦虑。重庆市渝北区一位销售中介告诉记者，黄金周期间他接待了多位在北京、上海工作的不满30岁的购房者，在看房过程中都表达了对公积金政策可能进一步收紧的担忧。

  许小乐认为，房贷政策收紧是制约购房需求的关键因素，首次置业者筹集首付的难度增加，换房者能贷款的比例被压缩，再加上严格的限购政策，使得市场有效需求不足。而市场成交走势和市场预期互相影响，带看量的减少和交易周期的延长会影响部分业主预期，导致业主降价出售。

相关新闻：

　　最近的楼市，就如这天气般，越来越能感受到寒气。

　　刚刚过去的十一黄金周，因房价下跌，业主打砸售楼处，要求退房的维权潮在各地上演;

　　南京新房市场，虽然还没出现大规模的降价事件，但国庆成交量创下近8年新低，也足以感受到楼市凉气。

　　不仅新房市场如此，二手房也是一片惨淡。

　　近日，微博大V爆料，上海一知名房产代理公司，发文全员降薪，还有爆料称，广东公司薪酬也在调整中。

　　而南京的二手房市场，成交猛跌、急售降价、中介裁员关门……地产人的日子并不好过。

　　01

　　微博大V爆料：地产中介开始降薪了?

　　近日，微博名认证为“知名财经博主、头条文章作者”的@历史的进城 爆料：地产中介开始降薪了?

　　由中原华东区总裁兼上海中原总经理陆成发布的《公开信》称，由于近期整体市场交易量持续偏低，一手分销业务的爆单率素来偏高，收佣周期又特别长;二手中介和新房代理业务又近乎荒废。中介住宅部和新房分销部由于人手最多，近期已率先落实执行一连串严格控制成本，加强绩效考核管理的应急措施，从营业员到部门总经理，影响范围基本涵盖了所有员工。公司其馀各大业务部门和中后台部门近期也将实施各项降低经营成本临时应急措施。自2018年10月1日起，针对原有公司福利待遇政策及薪酬进行调整：

　　1、上海中原全体：

　　所有岗位的全勤奖，暂时取消;

　　所有岗位的通讯津贴，调整为减半(5折)发放;

　　所有岗位的工龄工资，调整为减半(5折)发放;

　　所有岗位的车贴，调整为减半(5折)发放;

　　2、中台部门：

　　联动中心佣金比例，调减至(8折)发放;

　　拓展中心佣金比例，调减至(8折)发放;

　　研究院佣金比例，调减至(8折)发放，并取消所有绩效;

　　四大部门取消薪酬福利，激励制度;

　　3、后台部门：

　　风险管理中心追佣奖金，减至(8折)发放;

　　随后，该博主还爆料：上海中原内部人士称，此次调整受影响最大的是业务部门，因为直接关乎到佣金。另据了解，目前广东中原薪酬也在调整中。

　　02

　　9月，南京二手房成交量又猛跌20%

　　金九传统旺季，南京全市二手房成交动力却不足，较8月下降近两成。

　　据南京网上房地产统计数据显示，9月二手房成交5622套，比上月的6956套下降了1334套，环比上月成交量，下降19.17%，同比2017年9月降了8.75%。

　　03

　　急售、降价!南京的二手房还是不好卖…

　　南京的二手房市场确实没有想象中好卖了。

　　据楼市零距离的报道，鼓楼龙江板块的二手房，降价40万依然没卖掉。

　　虽然经过调价后，这套房子的带看量有所提高，不过目前仍未成交。

　　无独有偶，在南京市鼓楼区龙江板块，中海凤凰熙岸小区一套192㎡的千万级豪宅，起初挂牌价为1160万，较小区内同类型房源成交总价高出了80万左右，看房量寥寥无几，最近，业主主动砍价40万，将挂牌价降到了1120万。

　　04

　　南京多个区域二手房有价无市!多家中介关门歇业、大幅裁员

　　二手房成交低迷，许多中介门店的生意大不如前，甚至有些门店直接选择关门。

（房掌柜整理来自21世纪经济报道、腾讯房产南京站）