楼市该受到怎样的教育 房价上涨市场预期扭转

　　“老百姓是需要引导的，房价涨的时候，大家都觉得房价会一直涨下去，只有让它跌几次，腰斩一次，他才知道痛。”3月24日，在博鳌论坛上，北京大学国家发展研究院院长姚洋回应房价问题时表示。

　　随后的3天，在全国楼市的风向标——北京，市场被狠狠“教育”了一番。继3月17日发布“认房认贷”的调控政策之后，“离婚一年内购房算二套房”“商住房限购禁贷”等调控政策密集出台。

　　自去年下半年全国19个城市出台“限购限贷”政策以来，热点地区的楼市“油盐不进”，房价继续上涨，市场预期并未得到扭转。

　　央行发布的《第一季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为22.9%，较去年第四季度提高2.8个百分点，居民购房意愿连续四个季度出现提升。

　　此番调控政策再度加码，显然是市场受到的“教育”还不够。上海交通大学上海高级金融学院副院长朱宁表示，由于以往数次房地产调控“欲说还羞”，导致市场对政府政策有效性的预期大打折扣。

　　在朱宁看来，由于“教育”未真正用力、持续时间短，使得“教育”收获了反向的结果：投机者加速投机，市场参与者把限购令当做重大利好消息。

　　有房地产从业者向媒体透露，现在一些三四线城市的限购政策更多是展现姿态。有些地方的限购政策不仅用处有限，反而相当于营销手段，就像在向购房者招手：“快来买啊，我要涨价了。”

　　对楼市的“教育”，除了“力度轻重”的问题，还有“方式方法”。有分析认为，此番出台的调控政策集中在“限购限贷”等需求侧领域，缺少供给侧方面的措施配合，调控效果或因此受到影响。

　　在博鳌论坛“楼市泡沫：中国会例外吗?”分论坛上，国务院发展研究中心原副主任刘世锦表示，一线城市高房价背后是供求关系的问题，根源在于城市化进程中供给侧的土地制度改革。

　　据了解，目前，一线城市住宅用地占供地面积的比重大多在30%以下，而发达国家大城市这一比例最少在40%以上。“如果土地制度是刚性的，供给没有足够的弹性，房价很难降下来。”刘世锦表示。

　　而相关部门公开资料显示，北京等热点城市未来土地供应还将收紧。尽管如此，此番调控政策及时抑制了人口流入和货币宽松等因素对房价上涨的放大效应，同时也处置一批炒房中介和企业，市场开始表现出冷却迹象。

　　数据显示，“3·17”新政出台后一周，一线城市新建商品住宅成交量环比下降2.2%，同比下降44.5%。其中，北京新建商品住宅成交面积环比下降10.4%，同比下降49.7%。

　　然而，市场能否从被称为“史上最严”的调控中真正受到“教育”仍是一个未知数。

　　尽管市场成交开始“退烧”，但土地市场却依旧保持火热。以北京为例，在“商住限购禁贷”政策出台后，最近成交的三宗商办用地经过多轮举牌，溢价率均超过20%。有分析人士称，这种局面反映了调控新政之后，商住市场预期的一种反差，即短期看空，长期并不悲观。

　　从本质上看，此次调控各项政策依然是“同样的配方”“熟悉的味道”。尽管存在“大力”出“奇迹”的可能性，但从长远来看，短期的调控政策只是楼市课堂上的“临时工”，无法一直扮演“教育者”的角色。

　　正如华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康所言，如果不从根本上建立房地产市场调控的长效机制，楼市很可能会陷入“房价上涨——政府限购——需求不足——鼓励购房”的怪圈。