万科整合商业地产：51亿建两支基金 拟注入42项目

完成对印力集团的收购后，万科开始着手对其自身商业地产资产进行全面整合。

3月17日晚间，万科(000002.SZ、02202.HK )在深圳香港两地交易所公告称，为提升商业地产运营管理能力，公司决定以印力集团为平台，组建两支商业地产投资基金，万科共出资人民币50.9亿元，对应的出资比例为39.4%。

万科在公告中表示，万科新的十年发展战略明确了城市配套服务商的定位，商业地产是重点发展方向之一。

同时，根据公告，公司将会把拥有的商业地产项目(含在建和已完工项目)中的42个项目(以下简称“标的资产包”)的部分或全部权益转让给投资基金。万科称，如果标的资产包的全部项目都达成交易，预计交易作价为人民币86-90亿元。

万科将与印力集团或其下属公司签署委托管理框架协议，在同等市场条件下优先选择委托印力集团或其下属公司经营管理公司持有的其他商业地产项目。

上海睿意德副总经理陈丽琳指出，万科从黑石手里买下印力股权，最大的原因之一是万科手里有大量的存量商业用地资产，但此前在回报率的要求和商业运营的经验上达不到资产方的需求，而印力整体的商业项目包括西溪印象城等从规划角度来说都是优良的资产，通过收购印力可以把万科的商业运营团队做起来。

万科没有在公告中透露对于这部分商业地产后期的安排。按照常规的操作思路，拥有长期收益的商业地产运作成熟以后一般会以多种形式进行资产证券化。

对此，陈丽琳称，印力与万科的合作中，通过财务的并表以及资产的合并对万科商业未来的资产证券化带来增值。同时，在当前住宅用地相对难拿的情况下，有了商住搭配的内容，对万科以后的拿地以及在团队专业化的合并上也会给予万科帮助。

事实上，万科此前已经有过成功发行公募REITs的经验。2015年9月30日，业内首只公募房地产信托投资基金(REITs)——鹏华前海万科REITs封闭式基金(代码184801)在深交所正式挂牌交易，基金主要资产为万科位于深圳前海的甲级写字楼前海企业公馆。虽然这支基金与传统意义上的REITs还有区别，但实现交易所公开挂牌已经是一大突破。

印力集团前身是深国投商用置业，成立于2003年4月，公司一度是中国最大的商业地产开发商。2013年11月，黑石集团与工银国际控股有限公司分别购入深国投40%及6%的股权。2015年，公司更名为印力集团。

2016年10月31日，万科与印力宣布，万科与若干合作方组成的联合收购平台完成收购印力 96.55%股权，印力正式成为万科集团成员企业。黑石集团管理的房地产基金在转让大部分所持股权后，仍会保留少部分股权。

此后，万科将其商业板块与印力进行整合，今年2月，印力集团董事长丁力业取代万科集团高级副总裁丁长峰，成为万科商业地产的新掌门人。

丁力业也曾表示，万科入股后将利用双方优势将印力发展成为中国零售商业地产领域的领先企业。

万科方面则表示，基于印力集团成熟的商业开发和经营管理能力，公司决定把印力集团定位为万科商业开发和管理的平台，借助外部资本力量，整合公司存量资源，促进商业事业的发展。