【掌柜日报】房价由城镇化率决定 仍有30多百分点上升空间

    博鳌亚洲论坛2017年年会于3月23-26日在海南博鳌举行，主题为“直面全球化与自由贸易的未来”，会期四天。会议设置42场分论坛、12场闭门对话。

　　华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康在“楼市泡沫：中国会例外吗？”分论坛上表示，中国楼市冰火两重天不是广义货币供应量M2过高引起的。

　　贾康称，中国房价主要是随着城镇化推进的过程表现为曲线上扬过程导致。2016年中国真实的城镇化率为41%，在国际经验来看仍属于加速发展期的前半段，按照国际经验来看要经过差不多30个点的上升空间，到70%以后才能到低平发展阶段。

　　以下是其发言实录：

　　贾康：上午和晓求教授在一场，基本观点和吴晓求教授是一个阵营的，里昂院长离开很不爽，下午看来要和吴晓求教授PK一下。他的中心观点我不认同、楼市房市是M2过大引起的。中国现在楼市房市基本格局是冰火两重天，货币供应过多，为什么它不能够体现在冰的那一边，为什么只体现在火的这一边。很多有影响的学者都和吴晓求教授观点一致。

　　中国的广义货币供应量M2是不是过高，还有争议。但是在这只能简单说中国整个金融体系是间接金融为比。回到现在的问题上，中国的楼市房市问题主要是一个随着城镇化推进的过程中心区域它不动产价格一定是表现一个上扬曲线过程中间结构方面问题导致的，火的难受，冰的也难受，结果问题是实质性问题。

　　你说火的这边有泡沫，我不否定，但是不是带来系统性风险的泡沫。冰的那边不是泡沫的问题，是去库存的问题，怎么去，去杠杆的同时必须在去库存的过程当中加杠杆，这是供给侧形成一个复杂的供给方案才能解决好的问题。

　　主持人强调的泡沫概念，非常简要说泡沫在学术上的讨论里面大家承认它存在，但是同时跟着的是泡沫的认定往往见仁见智。一般的是泡沫破了以后，大家才知道什么量值以上属于泡沫，这样的一个情况在中国现在讨论起来我们可以看到楼市、房市泡沫破裂的前车之鉴是日本。

　　大家不要忘了那时候日本的城镇化它的水平是在77%，中国现在真实城镇化水平是多少？不是常住人口57%出头的城镇化率，最新的国家统计局数据给出的户籍人口的城镇化率，2016年41%，41%的真实城镇化率在国际经验来看一个经济体城镇化发展的什么阶段上？是加速发展期的前半段，它属于前半段。按照国际经验来讲要经过差不多30个点的上升空间以后转到70%以后才能到低平发展阶段。

　　户籍人口的城镇化率是真实的城镇化率，如果看到70%的高位才有一个阶段性的转变，现在我们可以说由一线城市带动的住房平均成交价格的上扬是符合经济学所分析的在土地供应带有自然垄断因素，总的趋势是供不应求而带来的成交价在均价的表扬上一定是上扬曲线的发展过程。

　　这个均价在实际生活里面造成了很多的误解，我们必须把住房概念下的供给理解为一个能够满足社会和谐需要的双轨统筹的框架，政府要努力把保障轨线托起来，不表现为商品房成交的价格，重庆要求35%-40%通过保障轨提供有效供给。

　　中产阶级有支付能力的人可以进入商品房市场按照自己的消费者主权参与竞争购买，我认为在可以预见的十五年左右的时间，北京、上海、深圳不要希望出现均价又回到均价，它只是一个综合的统计，上扬曲线可以转变成下行的曲线，我认为不存在这样的可能性。基础性制度建设虽然上扬，但是不是那么陡峭，能够遏制过程中间肆无忌惮造成大起大落社会不安的不良因素。