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朱宁:房地产调控核心在于稳定预期 房价仍保持平稳

来源:房掌柜  整理 哈尔滨房掌柜  2018-11-23 02:56:08
[摘要]这些变化是否意味着,房地产调控政策已经见效?国内楼市此次“冷却期”是否能持续下去

  楼市“降温”迹象在2018年开始出现。今年二季度以来,不同来源的数据显示,多个城市房价增长的势头得以遏制,“金九银十”不再风光,不少开发商降价促销。

  这些变化是否意味着,房地产调控政策已经见效?国内楼市此次“冷却期”是否能持续下去?对此,新京报记者专访了清华大学五道口金融学院泛海金融学讲席教授、清华大学国家金融研究院副院长朱宁。他认为,今年以来的调控政策起到了一定的作用,但房地产调控更为核心的问题在于预期管理,需要稳定购房者预期。

  房地产调控的核心在于稳定预期

  新京报:你如何评价今年以来房地产调控政策取得的效果?

  朱宁:今年到目前为止,房地产调控政策起到了一定的作用。我们看到全国整体的房价水平比较平稳,可能有一些城市出现了小幅上涨,有一些城市出现了小幅下降,态势目前看来比较可控。

  不过,我国房地产市场有两个现象非常值得关注。第一,现在很多的房地产调控政策主要是通过行政指令的方式,例如限价、限售、限购等手段,来限制整个市场的调整。这就直接导致了房地产市场目前的价格其实并不能反映市场真正的供需结构变化,也就是说,深层次的结构性问题可能并没有得到很好的缓解和改变。

  第二,我国房地产市场出现非常严重的一二线城市和三四线城市分化的态势。一二线城市看起来价格比较稳定,但这是行政手段限制的结果。三四线城市经历了过去一段时间尤其是以棚户区改造为契机的推动,房价已经出现了大幅的上涨,无论是从边际的投资需求还是整个市场环境来讲,可能已经达到了一种比较严重的泡沫状态,即使没有限售和限购等政策,资金介入的兴趣和意愿已经相对转弱了。所以我认为,今后一段时间,三四线城市的房价风险还是比较大。

  总体来说,今年以来房地产市场价格趋于稳定,但我认为其中反映的是不同的市场活动和不同的信息,我们应该看到其中的潜在风险。

  新京报:2018年楼市调控政策出现了新的特征,调控已经深入到三四线城市以及非热点城市群;同时,限购、限售、限价、限拍等多种调控工具齐上阵;还有多个城市全面放开落户限制,出台人才引进政策。你如何评价这种变化?

  朱宁:越来越多的城市加入到了限售、限购等调控的进程中,同时我们看到了三四线城市房价大幅上涨,一二线城市为了规避限售、限购政策,通过一定的人才引进政策来拓宽潜在的购房人群比例。我认为,地方政府仍然是希望通过短期的行政手段来调控房地产,从中长期来看,这既不利于资源的分配,也不利于真正从结构上来化解整个房地产市场的问题,所以这是我比较担忧的一点。

  另一方面,我们看到调控的方式和手段越来越多,但是可能没有脱离我们原来所说的“头疼医头脚疼医脚”的思路,这边价格有个“鼓包”,就采取一些行政的手段在短期把这个问题解决。很多时候越是用这种短期的行政手段来解决问题,越可能在长期内孕育一个更大的问题。

  新京报:你认为房地产调控的核心应该是什么?

  朱宁:房地产市场要健康发展,我认为最核心的问题是预期问题。建立房地产长效机制,很大的一个目的也是更好地管理购房者的预期,让大家确信房地产是一个消费品,而不是一个投资品、投机品,这是房地产调控的重点,也是难点。

  直到目前为止,大家对于房地产市场的预期仍然放在政府身上,认为地方政府有很强的意愿来推动房地产市场和房产价格进一步上涨。一旦这种预期长期存在,投资性甚至是投机性的需求,仍然会非常强烈。我国每年都有大量的新增资金,由于国内其他的投资领域相对比较有限,房地产依然是广大投资者心目中最安全、回报最高的投资领域。所以,如果现有预期不改变,我们很难化解整个房地产行业所面临的压力和挑战。

  我认为真正的房地产调控政策应该要实现的目标是:真正稳定购房者的预期,让大家认同“房住不炒”,从整体机制、税收体制、政府调控政策等方面,都让大家相信政府没有意愿进一步地推高房价。这个预期形成,才能够稳定、化解目前国内房产市场越来越严重的泡沫化现象。

  房地产税或是非常有效的调控手段

  新京报:新一轮住房制度改革以“租售并举”为重点,很多城市均出台了发展租赁住房市场的政策。你认为“租售并举”模式是否能遏制房价上涨?目前我国的“租售并举”模式存在哪些挑战和改进空间?

  朱宁:“租售并举”模式可能有两个问题,第一是租金的价格如何确定。部分国内一线城市的“租售并举”模式,租金设定的水平对于租房者并不是很友好,所以能否真正实现缓解刚需的效果还需检验。第二个问题是“租”和“售”的比例如何确定,现在很多地区是由行政的手段来确定的。我认为最后要由市场来逐步调整。

  “租售并举”能否遏制房价上涨,还是要回到最核心的问题,就是消费者对于房价上涨的预期是否改变,如果**的强烈预期不改变的话,是没有人愿意租房子的。

  在我国,人口有向一线城市快速集中的趋势,同时我国仍在快速城市化进程中,这两点因素导致全国地域范围内房地产的供给和需求非常不平衡。房地产作为一种基本的生存需求,要在满足这个需求的前提下,再来建立一个比较有序的投资机制。所以,还是要调整大家的预期,实现合理的住房性需求。

  新京报:房地产税法已经被列入十三届全国人大常委会立法规划,拟在本届人大常委会任期内提请审议。你认为房地产税的推出对于房地产市场将会产生哪些影响?我国的房地产税征收存在哪些难点?

  朱宁:我个人是强烈支持房地产税推出的。我们对海外的一些研究发现,在房地产税相对比较高的国家或地区,房价上涨的幅度会相对平稳。所以我认为,房地产税是有效控制或调整房地产价格的一个手段。

  房地产税首先能给地方政府提供一个长期稳定的财政收入,进而可以降低地方政府推高房价、获得更高土地出让收入的动机。其次,房地产税增加了持有房产的成本,可以打击投机性需求。更重要的是,房地产税其实是对刚需住房消费的一个保障,因为它有一种机制,无论是从第二套房之后开始加税,或者是对于购房面积超过一定额度之后开始加税,都是有助于保证那些最基本的住房需求,控制投资或者投机的需求。

  我国房地产税的推出,难点主要有三个方面。一是比较简单的技术层面的难度,包括房地产的信息登记,各地信息的联网等。二是既得利益者的抵触,包括房地产行业从业者,也包括拥有大量住房的人,在推动过程中也在人为地增加困难。三是市场存在一种担忧,房地产税是不是会成为压垮房地产泡沫的最后一根稻草,担心真正推出之后可能会产生一些意想不到的后果,这也是房地产税推出的难点之一。

  我认为,房地产税只要税率合理、减免度合理,就会是一个非常有效的改变市场预期和调控房价的手段。我个人是非常积极地推动房地产税的推出,而且我希望越快越好。

  预计未来房价仍会保持平稳

  新京报:你预计接下来的2019年房价是会持续企稳,还是出现反弹?

  朱宁:2019年的房价可能还是会在比较高压的调控政策下保持一个平稳的状态。但这一点并不重要,更重要的是,一旦取消现在的行政手段,限购、限售、限贷这些政策不复存在,房价会发生什么样的变化,我认为这才是政策制定者需要关心的问题。

  过去十年来,我国房地产市场逐渐形成了一种趋势,大家仍然在“赌”,赌房地产行政调控政策打开之后,房价还会报复性地上涨。这种预期如果不打消,房价调控就永远难言成功。

  多年以来,我国房价连续地大幅上涨,购房者和投资者的这种预期已经非常强烈了,时间拖得越久,要改变预期就越难,需要采取的手段就会越强烈。但是我认为,非如此不可改变房价永涨不跌的态势。“房子是最好的投资品”,这种预期只要存在,房地产投机行为就还会存在,房地产泡沫也会进一步扩大。

  房地产调控政策应该要实现的目标是:真正稳定购房者的预期,让大家认同“房住不炒”,相信政府没有意愿进一步地推高房价。

  房地产税只要税率合理、减免度合理,就会是一个非常有效的改变市场预期和调控房价的手段。

  2019年的房价可能还是会在比较高压的调控政策下保持平稳的状态。政策制定者更需要关心,取消调控政策后,房价会发生什么样的变化。

  精彩观点:

  1.房地产调控政策应该要实现的目标是:真正稳定购房者的预期,让大家认同“房住不炒”,相信政府没有意愿进一步地推高房价。

  2.房地产税只要税率合理、减免度合理,就会是一个非常有效的改变市场预期和调控房价的手段。

  3.2019年的房价可能还是会在比较高压的调控政策下保持平稳的状态。政策制定者更需要关心,取消调控政策后,房价会发生什么样的变化。

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  三天不说“房”,就要上房揭瓦。

  近期,房地产市场颇为诡异。一方面,在“坚决遏制房价上涨”的要求下,各地纷纷给房价这匹野马套上缰绳,楼市的确冷静不少;另一方面,很多地方的种种神操作,又释放出令人想入非非的信号。还有个别杂音,以“经济下行压力加大”为由,为楼市松绑。

  这一切,不禁让人心生疑问:房价将何去何从?

  现象一:政府出手次数少多了

  自本轮调控启动以来,多地限价、限购、限售、限贷、限商“五限齐发”,力度之大,范围之广,历次调控,无出其右,对房价的“杀伤力”那是杠杠滴,据不完全统计,2018年1至10月,全国范围内的房地产调控次数达到了410次,月均41次,日均1.3次。

  相比之前多地密集发布调控政策,11月以来涉及房地产的政策基本平稳,且约束性政策数量锐减。统计数据显示,上周各地合计发布相关房地产政策仅5次,月内累计仅12次,相比之前平均单月40次的频率明显下降。

  从近期发布的调控政策的具体内容看,主要针对销售中存在的违规现象。例如,住建部近日公布各地专项行动,查处的第三批违法违规房地产开发企业和中介机构共计24家。银保监会11月以来已对5家银行因贷款违规“涉房”开出合计逾400万元的罚单。北京市则持续开展互联网虚假房源信息执法检查工作,对涉嫌发布虚假房源信息、拒不配合执法调查的12家房地产经纪机构予以曝光。

  仅苏州发布了新的限购政策。苏州相城区住建局近日宣布,严格购房资格审查,包括暂停对申请人积分小于600分的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房,个人积分由相城区积分办提供,11月19日起执行。此前,非苏州市户籍居民家庭提供两年内在苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计一年纳税或社保证明,即可购首套房。未来这一政策或推广至整个苏州市。

  这是神马节奏?

  现象二:首套房贷利率不再“高攀不起”

  本轮调控中,首套房贷利率上浮对楼市降温起到了重要作用。从此前的八折到上浮10%、20%乃至更高,首套房贷利率有点让人“高攀不起”。

  近来,这种状况也在发生变化。虽然数据显示,10月全国首套房贷款平均利率为5.71%,环比上升0.18%,为连续22个月上涨,但环比涨幅已经回落。

  据融360、中信证券研究部统计,近期北京、广州、杭州、深圳、南京、厦门等地出现了部分银行房贷利率回调的边际变化,出现部分银行下调房贷利率现象,这是自2017年以来首次多城同时出现房贷利率回调。

  目前北京地区房贷利率的普遍情况是,首套房上浮10%,二套房上浮20%。

  此外,北京某大行及另两家股份行客户经理均表示,行内仍维持此前的房贷利率水平,未听闻有任何调整房贷政策或调低房贷利率的计划。

  从贷款效率上看,多位北京银行分支机构个贷人士表示,目前审批效率很快,递交资料齐全的话,一周左右就可以完成审批;对于贷款者的要求是,收入能满足月供的二倍。

  在首套房平均贷款利率最低的上海,某房产中介告知记者,目前上海部分银行首套房贷款利率依然是在4.9%的基准利率上打9.5折。“只要征信和流水没有什么问题,和之前没什么变化。”

  “首套房贷利率最低上浮15%,大部分银行上浮20%,房企一般会选择房贷利率水平较低的银行合作。”南京某房产销售经理告知记者。

  中信证券研究部报告显示,南京有部分银行将首套房贷款利率从上浮25%下调到上浮20%。可见,这一调整也并未使其利率低于整个地区的平均水平。

  另据东北某支行行长描述,近期房贷的发放节奏没有变快。因为尽管银行希望通过发放贷款盈利,但这一过程中依然要把握好客户还款能力。

  从记者采访长沙、大连、沈阳等城市银行和房企员工的情况看,这些城市的房贷利率也暂未出现调整。

  现象三:“首付贷”死灰复燃

  在楼市调控政策趋严背景下,房地产市场上的“首付贷”或“首付分期”已经较之前有所减少,但随着市场交易逐渐冷淡,一些开发商私下推出“首付贷”或“首付分期”吸引购房者,其中不乏绿地、阳光城等大型房企。专家认为,“首付贷”带来的问题显而易见,不仅增加了购房者的还款压力,也可能导致金融系统的紊乱。它也突破了住房政策限制,容易给炒房客带来一定机会,增加市场风险。

  “首付贷”“首付分期”降低了资金不足的购房者进入房地产市场的门槛,但购房杠杆却被放大,一旦规模扩大,容易对市场产生助推作用。在楼市最为火爆的2016年,“首付贷”便被业内视作房地产市场波动的推波助澜者。

  据报道,近期河北涿州、山东济南、广西南宁等地的一些开发商私下推出违规的“首付贷”或“首付分期”吸引购房者,其中不乏一些大型房企。

  熟悉房地产的人都知道,“首付贷”一直都是投机性购房者的首选。在“房住不炒”的大背景下,“首付贷”死灰复燃,这是要闹哪样?

  透过现象看本质,透过信息看干货。楼市种种怪相,里面蕴含的信息量还真不少。

  一、楼市调控成效显现,市场向预期方向发展

  当前,房地产调控已经取得阶段性成效,房价过快上涨的势头已经得到遏制,市场对于楼市预期更加平稳,“房住不炒”观念深入人心。在这一背景下,调控频率有所下降是正常的,但这绝不意味着调控会放松,方向会转变。种种政策表明,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变,调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”,房地产调控决不会半途而废、前功尽弃。

  二、调控手段或将更加市场化

  为了遏制房价快速上涨,各地政府在前期调控过程中,使用了不少行政手段。这些措施短期内对抑制房价、降低风险起到了作用。但是,也带来了一定的问题,比如后市供应紧缺、刚性需求被遏制,等等。从长期来看,房地产调控思路必将从以行政措施为主向综合施策转变,最终形成包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子政策工具,实现稳地价、稳房价、稳预期的目标,保持房地产市场平稳运行。

  三、“苗头性”问题要露头就打

  11月份以来,已有多家银行因贷款违规“涉房”收到了银监部门开出的罚单。不仅有银行违规,一些开发商私下主导的“首付贷”也有死灰复燃的苗头。随之而来的是政府媒体重申;坚决防止“首付贷”死灰复燃。

  言而总之,近期房价,稳是主题。“有关人士”要丢掉调控会因经济下行压力加大而放松的幻想,摒弃房价“复燃”的幻想,及时调整心态回归理性,沉下心来做一些有利于国家经济长远发展的实事。

  (房掌柜整理来源自新京报、中国经济网)

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责任编辑:刘锦玲

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