哈尔滨楼市去化需要30个月 区域库存量两级分化严重

　　易居中国调查统计： 2016年全年年度供应量108449套，年度成交量76997套，同比上涨52%，2015年全年年度供应量128899套，年度成交量61026套，同比2014年上涨16%，通过数据来看，近年来，在政府积极出台政策加快去化的共同影响下，库存压力得到有效缓解，但是去库存仍然“任重道远”。　　

　　近3年哈尔滨楼市库存统计图

　　去化需要30个月 松北区库存量较大

　　据易居中国数据显示，预计当前本地市场库存去化周期达30个月。截止至1月末商品房累计库存面积2210万㎡，2016年哈市房地产开发完成投 资512.1亿元，同比下降12.0%，开发项目同比明显减少，大规模项目数量减少。可见哈尔滨新开工项目在减少，预示着未来供应量将下降。　　

　　近3年存销比统计图

　　哈尔滨房地产区域性销售冷热不均，个别区域过度开发，造成房屋大量空置。哈市哈西、群力、松北等新区集中建设期，大量房地产项目陆续开工。由于个别区域开发力度过大，有效需求不足导致商品房库存快速增加，松北区、呼兰区和阿城区尤为突出，库存去化任重道远。

　　成交区域分化严重 库存产品与市场需求存在偏差

　　从数据与市场分析来看，影响哈尔滨整个市场库存的原因主要是是成交区域分化严重，品牌开发商，项目品质、产品定位与市场客户需求的匹配程度不相符。现阶段库存产品与市场客户需求有所偏差。对于未来房价的走势情况，业内专业人士认为，房价的上涨价格是由供需结构决定的，对于整个市场的需求，购房者看重品质可能多于价格。

　　去库存“房八条”政策出台 实体经济转向楼市成共识

　　2016年市政府出台了关于去库存的一系列政策，一是房八条，二是利民开发区房地产去库存展供平台，补贴标准为成交价格的4%。这些政策从首付、公积金贷款比例，到利率都有所偏重，刺激了市场的需求，更大的一个原因是，市场对于实体经济的悲观导致大量资金转投房子，以及对于资产保值增值的考虑，而转移到固定资产投 资，几乎成为全民共识。

　　价格不仅体现商品自身价值，更能佐证当前市场的供需关系。随着房屋成交量直线增加，哈尔滨房价也有所上涨。据易居中国数据显示，2016年平均房价7362元/平方米，2015年平均房价7170元/平方米，2014年平均房价7198元/平方米。可以看出，近几年哈尔滨房价有所上涨，但整体保持着平稳的节奏。　　

　　近3年哈尔滨平均房价统计图

　　此前积累的新房库存量还需要一定时间才能逐步消化掉，目前供需关系并不紧张。道里区群力新区楼盘的工作人员就表示，该项目现阶段主要任务是清理库存，不会有明显的价格浮动。哈尔滨很少出现项目集中入市的情况，多为老项目开盘加推，新项目集中入市多为下半年。

　　据不完全统计，哈尔滨楼市3月初共有6个楼盘调价上涨，最高上涨1000元/平米，主要还是分布在传统热门区域群力新区和哈西新区。