三根曲线看懂楼市限购限贷深意 未来房价走势这么走

1-2月份楼市的火爆直接导致了3月份近20个城市给楼市加码。仅仅是一两个月的行情，就招致如此严厉的调控，可以说是前所未有的。

认房又认贷，挺狠

本轮调控中，有好几个城市重拾“认房又认贷”，比如北京本次推出的“3.17新政”。

对首套房的认定极为苛刻：1、居民家庭在北京没有住房；2，在全国范围内没有住房贷款（含公积金贷款）。

两者全部满足后即可享受首套房35%首付比例，如果任一条件不满足即按二套房执行。

二套房是这样认定的：1、在京有一套房，2、在京无房但在全国范围内有过住房贷款记录。

二套房执行普通住宅首付比例60%，非普通住宅首付比例80%。

这里需要注意的是，如果你名下无房，但以还房贷的名义提取过公积金，那么恭喜你，你买房也算二套房。这实际上断掉了通过假离婚的方式重新获得首套房购房资格的操作手法。

据笔者了解，这种情况还是比较常见的，比如一对夫妻，男方符合购房资格，以个人名义买房，然后双方共同提取公积金还款，女方即使名下无房，但已经有了提取公积金还贷的记录，那么女方也属于“认贷”的范畴。

如何区分普通住宅与非普通住宅？

按照（京建发【2014】382号）文件要求，普通住房需同时满足以下三个条件：

住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，以评估报告所示容积率为准；

单套建筑面积在140平米（含）以下，以房产证所示建筑面积为准；

依照房产所在区域，满足所购房产的单价或总价（满足其一）低于所在区域的地区指导价，参考如下：

五环内：单价≤3.96万/㎡，总价≤468万；

五六环间：单价≤3.168万/㎡，总价≤374.4万；

六环外：单价≤2.376万/㎡，总价≤280.8万；

注：上述三个条件有一个不满足即为非普通住宅。而上述第3点要求才是大杀器。

据云房数据研究中心统计， 2016年北京二三环之间新房均价超过8万，三四环之间新房均价超过7.5万，四五环之间新房均价超过5.8万，五六环之间新房均价超过4.1万，六环外新房均价则超过2.3万元。

以此计算，符合非普通住房的标准的新房分别是，五环内80平米左右，五六环之间91平米左右，六环外122平米左右。而二手房均价普遍比新房更高，所以如果你打算买二手房，面积会更小。

换房需求遭巨大打击

目前北京楼市85%以上的成交量来自于二手房，而二手房交易中70%以上又是换房群体，换房群体的诉求无外乎三种，换大房子，换地段更好的房子，换学区房。这三种需求极可能触及“非普通住宅”限制，首付需自备80%的资金。而如果是叠加需求，比如换地段更好的大房子或学区房，那么基本上铁定是80%首付了。

不仅如此，很多在外地贷款买房的购房者，换到北京来难度几乎增加了一倍。比如之前在北京周边的燕郊、香河等地贷款买过房的朋友，这部分购房者中有相当一部分人打算等房子升值后换到北京来。3.17新政后，扣除贷款成本，所得房款在北京换房几乎不可能，这部分购房者恐怕要被钉牢在北京周边了。

降杠杆力度空前，楼市有望“量价齐跌”

一直以来，杠杆是支撑楼市高位运行的主要因素。3.17新政后，杠杆幅度明显减少，低价房源有望占据主流，未来二手房有可能走出“量价齐跌”的态势。但这并不是真是真正的下跌，而是杠杆调整带来的结构性下跌。

北京市住建委数据显示，2月北京共网签二手房12168套，而3月份前两周成交达到了4849套，环比增长9.3%，已接近2016年的峰值，成交价则达到了67621元/平米，环比上涨2%，比去年“930”时则增长了29%。

3.17新政后，北京楼市将进入“冰封期”，对于北京而言，这应该是最好的结果了。与其他城市通过备案制度控制新房价格不同，北京楼市是由二手房主导的，成交价难以掌控，而成交量可以通过信贷很好控制住。

为何如此着急出台新政？

对于北京楼市来说，我们一直认为，这是个持续上涨的过程，但上涨速度的快慢则对楼市有非常大的影响，因为房价越高，获利盘出逃的动力越强，一旦房价涨到一定幅度，这种出逃情绪急剧发酵，市场有可能形成踩踏效应，到时就可能回天乏术。